3.3㎡당 1000만원 미만 서울지역 ‘볕들 날’ 있네

금천, 도봉, 은평, 중랑 4곳뿐…뉴타운, 교통망 확충 등 호재 오름세 행진

서울에서 대표적인 소외지역으로 손꼽혔던 금천, 도봉, 은평, 중랑 일대의 최근 아파트값 움직임이 심상치 않다. 이는 이들 지역이 부지개발, 교통망 확충 등의 개발호재가 다양하고 시세가 서울 내의 다른 지역에 비해 두드러지게 저렴한 탓에 수요층이 꾸준히 늘고 있기 때문이다.

과거 이렇다 할 호재가 없어 아파트값이 잠잠했던 것과 비교하면 최근 오름세는 자못 매섭기까지 하다. 모처럼의 호재로 주민들의 기대심리가 날로 높아지는 가운데 매물이 빠르게 회수돼 거래가 쉽지 않은 단지들도 더러 눈에 띌 정도다.

부동산1번지 스피드뱅크가 이들 네 지역의 3.3㎡당 가격을 살펴보니 현재(‘08.02.02 기준) 금천구 926만원, 도봉구 980만원, 은평구 976만원, 중랑구 935만원을 나타낸 것으로 조사됐다. 서울에서 3.3㎡당 1000만원을 넘지 못하는 지역은 이들 4개 지역뿐이다.

한편 지난 2개월 동안(’07.12.01~’08.02.02) 주간변동률은 금천구 1.20%, 도봉구 0.82%, 은평구 0.72%, 중랑구 0.54%를 기록해 서울(0.38%)과 비교하면 모두 크게 웃도는 수치를 나타냈다.

◆금천구, 도하부대 이전 확정 및 직장수요 증가로 상한가

금천구는 지난 1998년 부대이전 방침이 결정됐으나 그 동안 진척이 더뎠던 독산동 육군 도하부대의 이전이 확정되면서 매수세가 살아나고 있다. 2009년까지 부대 이전이 완료되면 도하부대 터에는 고층 주상복합단지가 들어서게 되며 주거, 업무, 행정, 문화 기능이 어우러진 복합타운으로 조성될 계획이다. 이곳이 전철 1호선 독산역, 시흥역 역세권이고 시흥대로를 끼고 있는데다 서해안고속도로, 서부간선도로가 인접해 있는 등 교통 요지에 위치한 것도 큰 장점.

직장수요가 탄탄해 진 점도 오름세의 큰 원인이다. 최근 인근에 위치한 가산?구로 디지털 단지가 활성화되면서 직장인 수요가 크게 증가한 것이다. 특히 한강 이남에서는 유일하게 3.3㎡당가가 1000만원 이하일 정도로 가격이 저가에 머물고 있어 소형 매물을 중심으로 젊은 매수층의 선호도가 높다.

독산동 인근 S중개업소 관계자는 “금천구는 과거 부동산 시장이 전반적인 호황기였을 때에도 이렇다 할 호재가 없어 가격 변동이 없던 지역이다”라며 “하지만 도하부대 이전 호재로 매수문의가 크게 늘자 매도인들이 매물을 빠르게 거두어 들이고 있는 추세”라고 전했다.

독산동 금천현대는 1997년에 입주한 단지로 총 996가구 규모이며 두산초, 가산중, 문일고, 신림고 등의 학군이 형성돼있다. 독산역까지 차량 2분이면 이동 가능하다. 89㎡(27평형)의 경우 2억~2억2200만원 선에 시세가 형성돼있다.

◆도봉구, 북부 법조타운 조성과 교통망 확충 시너지 효과 기대

도봉구는 북부 법조타운 조성과 교통망 확충 호재로 오름세다. 북부 법조타운은 지난 해 6월 북부지법이 기공식을 한데 이어 북부지법도 올해 안에 착공할 예정으로 2010년 완공을 목표로 하고 있다. 도봉동 옛 국군창동병원 부지에 총 13층, 법조건물 2개 동이 들어서는 대규모 사업이다. 법조타운이 완공되면 도봉구 일대가 핵심 행정업무중심지로 탈바꿈 할 것으로 기대를 모으고 있다.

특히 배후지의 체계적인 개발이 기대되는데다 개발 본궤도에 오른 우이-방학 연장선 경전철 사업, 창동 민자역사 공사가 함께 마무리 되면 시너지 효과도 클 것으로 보여 인근 주민들의 기대감은 최고조에 달한 상태다.

도봉동 N중개업소 관계자는 “아직까지는 호재가 모두 가시화되지 않아 거래가 많지 않다”면서 “하지만 법조단지 및 경전철 사업이 완료되면 기대심리가 더 커져 투자수요가 크게 늘어날 것으로 보인다”고 전했다.

방학동 신동아2차는 총 660가구로 신학초, 선덕중, 선덕고의 교육시설이 있고 생활편의시설로는 이마트, 롯데백화점 등이 있다. 89㎡(27평형)가 2억3500만~2억5000만원 선. 도봉동 극동은 1991년에 입주했으며 전철 1호선 도봉역이 도보 6분 거리에 위치해있다. 105㎡(32평형)의 경우 2억3000만~2억7000만원 선의 시세를 형성하고 있다.

◆은평구, 뉴타운 및 재정비촉진지구 사업에 많은 기대

은평구는 은평뉴타운 조성이 가장 큰 호재다. 은평뉴타운은 30%내외의 녹지율을 자랑할 만큼 쾌적한 생태도시 건설을 목표로 추진돼 많은 수요층의 관심을 받아왔다. 2006년 9월 당시 고분양가 책정으로 많은 논란이 일었지만 뉴타운 형성에 따른 직접적인 수혜 및 주변환경 개선 등에 대한 기대감으로 현재까지 은평구 일대는 꾸준한 오름세를 지속하고 있다.

게다가 수색?증산 재정비촉진지구 개발도 큰 관심거리다. 수색로와 증산로를 중심으로 형성된 이 곳은 인근 상암DMC와 연계된 부도심 기능 수행이 목표이며 재개발 방식으로 진행된다. 지하철 6호선 수색역 인근에 위치하고 경의선 복선화, 인천공항철도 연결 등이 계획돼있어 향후 교통 요지로 발전할 가능성도 높은 편.

개별단지를 살펴보면 신사동 신사두산위브는 2006년 12월에 입주한 단지로 숭실고, 예일여고, 충암고 등의 학군이 형성돼 있으며 이마트, 참사랑병원을 이용할 수 있다. 105㎡(32A평형)의 시세는 3억9000만~4억3000만원 선이다. 증산동 우방은 총 429가구 규모이며 지하철 6호선 수색역, 증산역을 도보 8~9분 거리로 이용할 수 있다. 82㎡(25평형)가 2억3000만~2억6000만원 선.

◆중랑구, 경전철 호재로 집값 꿈틀

중랑구는 경전철 호재로 오름세가 꾸준하다. 지역 전반적으로 도로가 협소하고 대중교통서비스에 취약점을 나타냈으나 신내-청량리를 잇는 경전철 노선이 지난 해 6월 확정된 이후 인근 주민들의 기대심리가 높아지고 있는 것이다. 환승역 3개 포함, 총 12개의 역이 설치되며 첨단유도장치도 도입될 예정이다.

공원녹지 공간이 부족했던 중랑구에 대규모 생태문화공원이 조성되는 것도 희소식. 망우동 일대 14만7336㎡에 가족휴양공간, 청소년문화공간, 생태학습장 등의 시설이 들어서게 된다. 2010년 3월 완공 예정이며 서울시는 생태문화공원을 중랑구를 비롯한 서울 동북부지역을 대표하는 나들이, 휴식 공간으로 자리매김할 계획이다.

신내동 동성1차의 경우 82㎡(25평형)가 1억9000만~2억2000만원 선의 시세를 형성하고 있다. 총 689가구 규모에 구립도서관, 이마트, 중랑구민체육센타 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 단지 인근에 산책하기 좋은 봉화산근린공원도 있다.

신내동 S중개업소 관계자는 “중랑구는 경전철 노선 확정 이후 확실히 상승세”라면서 “서울에서 최초인 개방형자율학교 개교, 중화뉴타운 개발 등 국지적인 호재도 많지만 무엇보다 시세가 서울에서는 드물게 매우 저평가돼있어 매수자들의 관심이 높은 것 같다”고 분석했다.