[부동산 대책과 증시] 길 잃은 유동자금, 부동산 리츠·펀드로 몰릴까

정부, 활성화 위해 종합대책 발표 제도 개선사모→공모 전환… 상장심사도 2개월로 줄여

정부가 부동산투자회사(REITs·리츠)와 부동산펀드 활성화를 위해 본격적으로 나섰다. 투자처를 잃은 시중 유동자금을 유인하겠다는 계획이지만, 실제 효과가 있을지는 미지수다.

이달 24일 정부는 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 리츠와 부동산펀드 공모 활성화를 위한 제도 개선 방안을 내놨다.

우선, 사모 리츠의 공모 전환을 유도하고자 공모 의무가 면제되는 연기금의 투자비율을 기존 30%에서 50%로 올릴 예정이다. 기업구조조정 리츠는 공모 의무가 면제되는 채무 상환비율을 50%에서 70%로 상향 조정하고, 기존에는 제한이 없던 면제 기간도 7년마다 재심사받는 것으로 변경하기로 했다. 최대 5개월 이상 소요되는 비개발·위탁관리형 리츠의 공모상장 심사는 예비 심사를 생략, 최소 2개월로 줄인다. 부동산 펀드는 국민주택채권 매입의무 면제 대상을 기존 임대주택사업 공모형 부동산펀드에서 모든 공모형 부동산펀드로 확대해 공모를 유도할 방침이다.

그간 국내 부동산 간접투자는 글로벌 금융시장 대비 발전이 크게 뒤처져 있었다. 해외와 달리 비상장 사모 형태 중심으로 발전해왔고, 대부분 소규모·기한부로 운용되면서 투자자의 신뢰를 떨어뜨렸다. 국내 리츠 시장 전체 규모는 2011년 말 리츠 수 69개, 총자산 규모 8조2000억 원에서 올해 8월 말 현재 각각 186개, 29조2000억 원으로 불어났지만, 개별 리츠당 자산 규모는 미국의 30분의 1, 일본의 15분의 1에 불과한 수준이다.

정부는 이번 대책을 통해 임대주택 사업 활성화는 물론 가계대출 축소와 투기 규제로 묶인 유동자금의 대체 투자처가 마련되리라 기대하고 있다. 하지만 가계 자산구성에서 주택 등 부동산자산 비중이 70%에 육박하는 우리나라의 현실을 고려하면 부동산 직접투자에 쏠린 자금이 리츠나 부동산펀드로 쉽사리 이동하기 어려울 것으로 보인다.

금융투자업계 관계자는 “규제 완화는 물론 부동산 간접투자를 가로막는 세제 정비가 필요한 상황”이라며 “간접투자에서 직접투자를 뛰어넘는 수익률이 확인돼야 자금 흐름을 기대할 수 있다”라고 말했다.

또한, 업계는 이번 대책이 그간 기다리던 지원 확대보다는 규제 강화에 비중을 두고 있어 당장 실효성을 내기 어렵다고 지적하고 있다. 특히 리츠는 당장 공모 의무가 강화되면서 기관투자자를 모으기 더욱 어려워지고, 사모 리츠 설립도 힘들어지면서 시장이 위축될 것이란 우려가 그것이다.