4차 산업혁명 시대의 부동산투자 판도?

대도시권 부동산 수요 증대, 중소도시 쇠퇴

『최영진 대기자의 현안진단』

서울과 같은 대도시 부동산 가치는 앞으로도 계속 높아지지 않겠나 싶다.

인구 감소에다 공급과잉·금리 인상 문제 등으로 부동산 시장의 예후가 밝지 않은 마당에 그게 무슨 소리냐고 할 게다.

IT 관련 기술 혁신에 따라 멀지않아 4차 산업혁명이 벌어지면서 대도시 부동산 수요가 대폭 늘어나 그렇게 된다는 얘기다.

차세대 선도 업종은 대부분 각종 인프라와 인력이 풍부한 대도시에 적합한 산업이어서 미래 세대로 갈수록 대도시 집중화는 더욱 심화된다는 논리다.

인공지능(AI)·사물인터넷(IoT)·빅데이트·크라우드·모바일과 같은 정보기술 발달로 지능형 로봇·스마트공장·스마트시티·블록체인·자율주행자동차·웨어러블·3D프린팅·커넥티드홈·유전체 분석 등이 실제 생활에 적극 활용되면 국토 공간구조 변화도 불가피해진다. 집적 효과가 큰 대도시일수록 도시공간 구조가 4차 산업혁명 선도업종이 자리 잡기 좋게 바뀐다는 소리다. 이는 대도시는 자꾸 비대해지고 그렇지 않은 곳은 쇠퇴할 수밖에 없다는 뜻이다.

국토연구원 정우성 책임연구원·문정호 선임연구위원·김진범 연구위원 등이 공동으로 작성한 ‘4차 산업혁명에 대응하는 국토정책 추진전략’ 보고서도 이를 방증해주고 있다.

생뚱맞은 소리 같지만 결코 허상이 아니다. 인구 감소와 성장률 둔화로 부동산 수요는 줄어들 수밖에 없다. 사무실도 그렇고 공장이나 주택도 마찬가지다. 헌집에서 새집으로 이전하거나 공간을 넓혀가는 대체 수요는 그런대로 상존할지 모르나 신규 수요는 확 줄어들게 돼 있다. 2010년 출생아수가 47만명이었으나 지난해 40만명으로 줄었고 올해는 30만명 대로 떨어질 판이니 주택 수요 감소는 불을 보듯 뻔하다. 그 여파는 도시 외곽 주택시장부터 미치기 시작한다. 일본 사례를 봐도 그렇다.

이런 판에 4차 산업혁명 관련 업종 발달로 도시공간의 활용성이 높아질 경우 외곽지대의 형편은 설명하지 않아도 능히 상상된다.

산업혁명 주도 업종은 대부분 대도시권에 적합해 외곽지역의 기존 수요까지 끌어들일 가능성도 크다. 대도시 공간형태가 복합화·입체화 작업을 통해 정보 관련 업종이 번성하기 좋은 구조로 변모하게 되니 그렇게 되지 않겠느냐는 말이다. 도시 내에서 생산은 물론 주거·소비·문화가 함께 이뤄진다면 바깥으로 나갈 이유가 없다. 대도시는 시간·공간 압축을 통해 효율성 높은 형태로 발전되고 그래서 부동산 수요가 자꾸 늘어나는 선순환구조가 만들어진다. 결국 대도시는 거대 도시권으로 발달하는 반면 지방 중소도시는 쇠퇴 운명 피하기 어렵다.

물론 초고속 교통망 구축으로 지역 간 이동시간이 단축되면 땅값과 임대료가 싼 지방도시가 더 유리한 입장이 될 수 있다. 그러나 4차 산업혁명 관련 업종의 특성을 고려할 때 기술 및 산업 인프라 축적 측면이나 인력 확충이 쉬운 대도시에 둥지를 트는 게 유리해 지방으로의 이주 수요는 제한적일 수밖에 없다.

지금도 4차 산업혁명과 밀접한 첨단업종이나 정보통신기술 기업은 수도권에 대량 배치돼 있다. 그만큼 수도권의 기업 활동 환경이 좋다는 거다.

앞으로 IT기술 혁신과 프랫폼 공유경제가 확산될 경우 대도시에는 소규모 협업 공간과 작은 단위 생산시설 등이 대거 만들어지게 된다. 그만큼 부동산 수요가 많아지는 셈이다.

그렇다고 산업혁명 관련 업종이 다 대도시에 정착한다는 말은 아니다. 드론이나 자율주행차 등이 상용화되는 시대가 되면 외곽지대에도 새로운 기업단지가 형성될 가능성도 적지 않다. 현재도 몇몇 IT기업이 외진 곳에 자리 잡고 있는 것을 보면 그렇게 될 개연성은 충분하다.

4차 산업혁명 시대의 국토부문 현안은 연결성이 가장 중요한 사안으로 떠 오를 공산이 크다. 도로·철도와 같은 오프라인 상의 지역간 연결 문제도 그렇지만 IT기술 관련 인프라 구축은 시간과 공간의 압축시대를 열지 않을까 싶다. 산업 입지 여건이 좋은 곳에는 용적률 완화와 입체적 개발 기법 등이 동원돼 첨단적인 복합단지가 만들어질 수도 있다는 얘기다. 이미 일본 도쿄와 같은 선진국 도시에 흔히 볼 수 있는 개발 모델이어서 우리도 얼마든지 가능한 일이다.

그만큼 대도시권의 부동산 개발 잠재력은 방대하고 이에 따라 자산가치도 증대될 것이라는 소리다.

4차 산업혁명 시대가 도래하면 지금의 부동산 시장 판도 또한 달라질게 확실하다. 관련 산업 입지는 새로운 인기 주거·상업지역을 탄생시킬지도 모른다.

대도시권의 교통 요충지, 서울은 특히 3도심, 7 광역중심, 12 지역중심이 그 대상지가 될 가능성이 다분하다.