"더 심각한 상황 온다"···역대 최악 강남 아파트 대란 '째깍째각'

치솟는 강남 집값을 더 부추길 우려가 있는 대형 악재가 잠복해 있는 것으로 나타났다. 강남지역 아파트의 순공급 부족분이 역대 최고 수준으로 높아지기 때문이다.

12일 부동산114에 따르면 올해 서울 강남권 4개 자치구(강남.서초.송파.강동)에서 3만3090가구가 재건축으로 이주 및 철거에 들어갈 전망이다. 반면 반해 새로 입주하는 가구 수는 1만5542가구에 불과하다. 단순 계산만으로도 이 지역에서 1만7548가구가 줄어드는 셈이다. 부동산114가 입주와 멸실 집계를 시작한 2005년 이후 멸실 물량과 입주 물량 차가 1만 가구 이상 차이난 적은 한번도 없었다.

기존에 강남 4구에서 순공급 부족이 가장 많았던 해는 2005년으로, 1만2076가구가 입주하고 2만439가구가 멸실돼 8363가구가 부족했었다. 당시 집값 폭등현상이 발생하며 정부가 종합부동산세 도입 등 강력한 대응에 나섰으나 큰 효과를 거두지 못했다.

올해의 경우 서울 전체 아파트도 3만4703가구가 새로 입주하고 3만5852가구가 이주 또는 철거에 들어가 가용 주택 수가 총 1149가구 부족해지는 것으로 나타났다.

이는 정부의 규제도 한몫 하고 있다. 재건축초과이익환수제가 올해 실시될 것으로 예고되자 강남권 재건축 단지들은 지난해 사업 진행 속도를 크게 높였다.

강남구만 하더라도 올해 총 1만6가구가 멸실될 전망이지만 입주가 이뤄지는 단지는 1266가구에 불과하고 서초구도 1만2245가구가 이주 및 철거에 들어가며 멸실되지만 새로 입주하는 물량은 3728가구에 불과한 실정이다.

그나마 강남4구 중 송파구는 입주물량이 1만548가구로 멸실물량인 2857가구를 크게 앞서지만 인근 지역에서 넘어오는 수요를 감당하기에는 턱없이 부족하다는 것이 관련 업계의 의견이다.

이 경우 강남지역을 벗어나지 않으려는 수요와 함께 새로 강남지역 진입을 시도하는 수요까지 더해지며 매매가 상승은 물론 인근 지역 전세가격까지 치솟을 수 있다. 실제로 정부는 자사고·외고·국제고 등 특목고의 신입생 우선 선발권을 폐지하는 교육정책을 내놓으며 불확실성이 커진 특목고 진학 대신 강남권 명문 일반계고등학교로 학군 수요가 몰리고 있다.

이같은 상황에 정부도 추가로 내놓을 카드 역시 마땅치 않다. 민간택지 분양가상한제의 경우 분양가 규제 장치인 만큼 기존 집값을 제한하는 데 한계가 있고 오히려 이 경우 청약경쟁률만 올라갈 수도 있다.

보유세 역시 주택 수요를 억제하는 데는 도움이 되겠지만 세금보다 집값이 더 많이 오르는 지금 상황에서는 기존 집을 팔게 하기는 쉽지 않다.

양지영 R&C 연구소장은 “전세시장의 경우 지난 2년간은 전세 수요가 매매로 전환되면서 2년간 전셋값이 많이 오르지 않았고 올해는 매매 시장 불확실성으로 전세로 눌러앉는 수요가 증가했다”면서 “반면 올해는 멸실 주택은 증가하고 입주물량은 부족해 전세난이 불가피할 것으로 보인다”고 말했다.