여의도 빌딩,빈 사무실 폭증... 임차인 나가고 공급 늘고

‘넥타이 부대’의 본산인 여의도가 오피스 빌딩 공실률로 몸살을 겪고 있다. 대형빌딩이 잇따라 들어서는 한편 마곡지구로 임차인이 쭉쭉 빠져나가는 이중고에 처했기 때문이다.

25일 글로벌 종합부동산서비스 회사인 JLL(존스랑라살르)은 연면적 3만㎡ 이상 오피스 빌딩을 대상으로 공실률을 조사한 결과 여의도권역(YBD)의 평균 빌딩 공실률이 25.4%를 기록하며 전 분기 대비 6.0%p 대폭 증가한 것으로 나타났다.

여의도는 공실률과 전 분기 대비 증가율에서 서울 평균을 훌쩍 넘어서고 있다. 1분기 서울 평균 공실률은 13.8%로 전 분기보다 2.2%p 상승했다. 여의도와 함께 3대 권역에 포함되는 도심권역(CBD)의 경우 공실률이 15.7%로 2.3%p 올랐다. 강남권역(GBD)은 4.63%로 가장 낮은 공실률을 기록한 가운데 0.6%p 하락했다.

여의도에 빈 사무실이 대폭 늘어난 까닭은 마곡지구로 LG 그룹 계열사들이 대거 이전한 것과 신규 대형빌딩이 계속 들어서고 있는 흐름 탓으로 분석된다.

지난해 말 여의도 국제금융센터(IFC) 빌딩을 임차하고 있던 LG전자와 전국경제인연합회 회관의 30%를 차지하고 있던 LG CNS가 마곡지구에 있는 LG사이언스파크로 이전했다. 재건축을 앞둔 사학연금회관빌딩에서 임차인이 유출된 점 또한 공실률을 키운 요인으로 꼽힌다.

이 가운데 대형빌딩은 계속해서 공급될 예정이다. 연면적 8만3333㎡, 지하 5층~지상 27층 규모인 ‘The-K타워’(구 교직원공제회 사옥)가 지난달 완공한 것에 이어 올 상반기 내로 나라키움 여의도빌딩(지상 6층~지상 23층·연면적 4만606㎡)이 입주를 시작한다. 내후년에는 연면적이 39만1067㎡(최고 69층)에 달하는 여의도 파크원과 여의도 우체국(지상 최고 33층·연면적 6만8000㎡)이 들어설 예정이다.

때문에 임대료 또한 맥을 못 추는 형국이다. 서울 오피스의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료는 8만8531원으로 전 분기 대비 1.2%p 내려갔다. 평당 임대료 6만8121원인 여의도는 전 분기보다 3.3%p 하락한 상황이다. JJL 관계자는 “여의도권역에서 발생한 대형 공실로 인해 주요 빌딩에서 렌트프리 기간이 확대되며 실질 임대료도 하락한 것으로 분석된다”고 설명했다. 렌트프리란 입주자를 유치하기 위해 일정 기간 임대료를 받지 않는 것으로 실질 임대료는 명목 임대료에 렌트프리를 빼고 관리비 이익 추정치를 더해 계산한다.