주택 가격 하락세 반전

서울 강남4구도 추락---아파트가 더 심해

『최영진 대기자의 현안진단』

지난달 전국 평균 주택 가격이 하락세로 돌아섰다. 전월 대비 0.03% 떨어졌다. 2013년 8월 이후 4년 9개월 만에 내림세를 보였다.

서울은 여전히 오름세를 나타내고 있으나 그동안 주택시장을 선도했던 강남 4구는 모두 추락했다. 지역별로 주택 시장 상황이 다르다. 전반적으로 침체 기류가 확연한데도 일부 지역은 건재하다.

전국 평균치가 떨어졌다는 것이지 전 지역이 다 그렇다는 소리가 아니다.

주택 종류별로도 차이가 많다. 아파트만 치면 전국 하락률이 0.15%다. 주택 전체 시장보다 형편이 안 좋다. 서울 아파트 상승률은 0.22%로 총 주택 0.21%보다 조금 높다.

전반적인 하락세에도 불구하고 단독주택 부문은 올랐다. 전국으로 따지면 0.26% 상승했고 서울도 0.38% 오른 것으로 조사됐다.

반면 연립주택은 전국 0.02% 떨어졌고 서울 상승폭은 0.12%에 그쳤다. 강남 4구는 0.04% 내렸다.

지역별 상황을 보자. 먼저 서울은 재건축 아파트가 많은 곳일수록 약세가 뚜렷하다. 강남 4구가 일제히 하락세를 보인 것도 재건축 초과 이익 환수제 적용으로 관련 아파트값이 추락한 탓이다. 재건축 열기가 뜨거웠던 성동·노원·양천도 마찬가지 양상이다. 특히 목동 신시가지 재건축이 맞물려 있는 양천은 두 달째 하락세를 면치 못하고 있다.

서울 외 다른 지역은 수급 논리가 시장을 주도하는 양상이다. 수도권의 경우 공급 과잉 우려가 심했던 곳은 하락 폭이 커지는 분위기다.

수도권에서 가장 시장 분위기가 안 좋은 곳은 오산이다. 지난해 11월부터 내리 7개월간 떨어졌다. 올 들어 더욱 심화되는 모양새다. 하락률이 1월 -0.73%, 2월 -0.38%, 3월 -0.41%, 4월 0.59%, 5월 -0.42%다. 아파트만 보면 더 우울하다. 지난해 7월부터 줄곧 하락세다. 지난달 낙폭은 0.58%에 이른다.

수요에 비해 공급이 많아서 그렇다. 대표적인 공급 폭탄 지역으로 꼽히는 평택도 별반 다를 게 없다. 아파트의 경우 오산과 같이 지난해 7월부터 줄곧 내림세다. 시흥·안산·용인도 장기간 침체 국면을 벗어나지 못하고 있다. 동탄 2신도시 개발로 과잉 공급 얘기가 많았던 동탄은 올해 3월부터 3개월간 상승세를 유지하고 있다. 입주 물량이 쏟아지고 있는 신도시는 안 좋지만 수급 균형이 안 맞는 다른 지역은 가격이 올라 평균적인 수치는 좋게 나오는 것 같다. 김포·고양·포천도 별로다. 파주는 남·북 정상 회담과 GTX 노선 연장 등의 영향으로 최근 상승세를 나타내고 있다.

지방은 어떤가. 조선경기 침체로 고통이 심한 거제는 정말 애처롭다. 2015년 3월부터 계속 하락세다. 낙폭도 자꾸 커져 지난달은 -1.8%로 확대됐다. 아파트는 더 심해 4월 2%, 5월 2.7%씩 빠졌다. 거의 폭락 수준이다.

부자 도시로 불리는 창원은 공급 과잉 후유증에 시달리고 있다. 지난달 아파트값은 1.21%나 떨어졌다. 경남권의 다른 도시도 찬 바람이 강하다. 조선 도시 통영을 비롯해 사천·진주·김해 등의 공업도시도 몇 달째 아파트값이 하락하고 있다. 경북의 도시도 다 엉망이다. 공업 도시 포항·구미 사정은 더 나쁘다.

충청권 도시도 다 싸늘하다. 특히 청주·충주·천안은 침체의 골이 깊다.

강원·제주 지역도 온전하지 않다. 춘천·원주는 지난해 말부터 가라앉기 시작했고 한때 부동산 열기가 뜨거웠던 속초 또한 지난해 12월부터 줄줄이 하락세다. 아파트 하락률은 4월 0.46%, 5월 0.34%로 높아졌다. 제주 또한 지난해 하반기부터 찬바람이 가득 분다.

아파트나 연립주택 시장과 달리 단독주택은 호황이다. 정부 규제 무풍지대다. 지난 2014년 2월 0.02% 미세한 하락이 있었으나 그 후에는 줄곧 상승세를 타고 있다. 아파트 가격은 경기 흐름에 따라 등락이 교차되지만 단독주택은 영향을 안 받는다. 미미한 위축은 있었으나 금방 회복세를 보인다. 토지 지분이 많아서 그런 듯하다.

연립주택 시장은 아파트보다 좋은 편이다. 전체 주택보다 덜떨어졌지만 아파트와 비교하면 양반이다. 특히 지방의 하락률(0.18%)은 아파트(0.35%)에 비해 낮다.

앞으로는 어떻게 될까.

지금까지는 일부 지역 상승 폭이 커서 전체 평균 성적은 별로 나쁘지 않은 것 같지만 서울 강남권 하락 기류를 감안할 때 약세가 계속될 듯싶다.

주택시장 예후가 썩 안 좋다는 얘기다. 공급 물량이 많은 곳이나 관련 산업 퇴조로 인구 이탈이 심한 거제·군산과 같은 도시는 상황이 극도로 나빠질 공산이 크다.

서울 시장의 향방은 한두 달 더 지켜봐야겠으나 전반적으로 수요가 감소하고 있는 데다 정부 규제가 강화돼 힘을 잃을 소지가 많다. 집값이 떨어지는 지역이 더 늘어날 것이라는 말이다.