[객석] 중과를 맞을 것인가, 세제혜택을 담뿍 받을 것인가

김동우 부동산 세금 강사

▲김동우 부동산 세금 강사

4월 1일부터 다주택자의 양도소득세 중과가 강화됐다. 전국 40곳의 조정대상지역에 중과주택을 두 채 보유한 사람은 해당 주택을 양도할 때 양도세율이 10%, 세 채 이상 보유한 사람은 20%가 추가된다.

뿐만 아니라 장기보유특별공제까지 배제됨으로써 다주택자들이 체감하는 양도소득세의 무게는 가히 세금폭탄이라고 느낄 만큼 커졌다. 3억 원의 양도 차익이 발생했을 때 총부담 세액은 약1억6800만 원이 넘을 것으로 추산된다. 조세부담률이 56%에 달하는 금액이다.

과거 노무현 대통령 시절에도 양도소득세 중과제도가 있었다. 당시엔 2주택자는 지방소득세 포함 55%, 3주택자는 66%라는 막대한 중과세율을 매겼다. 이로 인해 돈이 급한 경우가 아니면 대부분의 다주택자들이 부동산을 팔지 않고 버티는 거래 공백이 생겨났고, 따라서 이번에도 거래 공백이 찾아올 것을 예상할 수 있다.

하지만 정부는 다주택자를 위한 출구 전략도 마련해 두었다. 바로 주택임대사업자, 그것도 4년짜리 단기임대가 아니고 8년 이상의 준공공임대사업자로 등록하는 방법이다. 두 가지 의무사항만 지킨다면 취득 시부터 양도 시까지 엄청난 세금 혜택과 자금 지원을 받을 수 있다.

첫 번째는 임대료를 연 5% 이상 올리지 않는 것이다. 이 조항 때문에 많은 투자자들이 임대사업 등록을 망설이지만, 어차피 이제는 과거처럼 전·월세 가격이 급등하는 시기는 지났다고 본다.

두 번째는 8년 내지 10년 이상 주택을 팔지 않고 임대하는 것이다. 8년이면 너무 길지 않나 생각할 수도 있다. 하지만 현 정부의 부동산 정책은 재임 기간 계속될 것이고, 정부 지지율이 70% 이상인 점을 감안하면 다음 정부에도 현 정책 기조가 이어지지 않을까 예상된다. 그렇다면 앞으로 10년 동안 매도가 어렵다는 걸 감안하고 차라리 준공공임대사업자로 등록해서 양도소득세 대폭 감면을 노리는 게 현명할 수 있다. 준공공임대사업을 10년 이상 유지하면 양도 차익의 70%까지 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 양도 차익이 3억 원이면 지방세 포함 납부세액이 1700만 원으로 대폭 줄어드는 것이다.

이 같은 혜택에는 준공공임대 등록 전에 발생한 양도소득도 포함되기 때문에 엄청난 세금 혜택이 아닐 수 없다. 그 외에도 재산세, 종합부동산세, 임대소득세에도 혜택이 주어진다.

투자의 최종수익률을 결정짓는 것은 세금이다. 아무리 높은 수익을 올려도 세금이라는 총알로부터 나를 지키지 못하면 아무 소용이 없다. 바야흐로 ‘양도세 중과 시대’에 중과를 받지 않고 오히려 세제 혜택을 담뿍 받을 수 있는 준공공임대사업자 등록은 좋은 전략이 될 수 있다.