“‘임대료 6개월 공짜’에도 텅텅”···서울 오피스, 공실률 악몽

경기침체로 사무실 수요가 줄면서 서울 오피스빌딩의 공실률이 여의도 지역을 중심으로 크게 높아지고 있는 것으로 나타났다. 반면 높은 공실률에도 불구하고 임대료는 계속 오르는 것으로 나타나 혼란스러운 양상을 보이고 있다. 금리인상 가능성에다 일부 지역의 경우 고층빌딩 신축이 지속되고 있어 공실률 공포가 커지고 있다.

25일 종합부동산서비스회사인 젠스타가 조사한 자료에 따르면 올해 1분기 기준 서울 오피스 공실률은 10.4%로 전분기 대비 0.13%p 증가했다. 빈 사무실이 늘고 있는데도 임대료는 평당 7만5386원으로 전분기(7만4908원/평) 대비 소폭 상승(0.6%)했다.

임대료는 전 권역에서 상승한 것으로 집계됐으며, 상승폭이 가장 큰 권역은 CBD(도심권역)으로 전기 대비 1.2% 상승한 9만2174원/평으로 나타났고 GBD(강남권역, 7만7835원/평)와 YBD(여의도권역, 6만7691원/평)가 각각 0.7% 씩 상승했고 ETC(기타지역)은 0.1% 상승해 5만5385원/평 수준인 것으로 조사됐다.

특히 권역별 공실률은 GBD에서 유일하게 전분기 대비 1.2%p 하락하며 6.4% 수준의 공실률을 나타냈고, CBD는 1.0%p 상승한 10.4%, YBD는 0.3%p 상승한 11.1%, ETC는 0.5%p 상승한 15.2%를 기록했다.

차화현 젠스타 컨설팅사업부 선임연구원은 “여의도권의 경우 자산운용사들이 중·소형 오피스에서 장기 대형 공실을 보유한 IFC 등 초대형 오피스 빌딩으로 이전하고 있다”면서 “오피스 임대시장에서도 주거시장과 비슷하게 여과효과(Filtering Effect)가 발생하고 있다”고 분석했다.

서울에서는 여의도권역의 오피스 공실 증가가 심상치 않은 상황이다. 분석기관에 따라 차이가 있지만 적게는 10% 정도에서 많게는 25%가 넘는다는 분석도 내놓고 있다. 강남권역이나 도심권역과 비교하면 10%p 이상 많은 수치다.

여의도권역의 이같은 공실률 폭증에는 기본적으로 경기침체로 신규수요가 없는 상태에서 발생한 전경련타워의 공실 증가가 크게 기여한 것으로 분석된다. 전경련타워의 절반 가량을 임차하고 있던 LG CNS는 LG그룹 계열사들의 마곡지구 이전 방침으로 인해 올해 1월 사무실을 옮겼다.

여의도에서는 전경련타워가 2년간 무상임대를 조건으로 한화건설 신규 입주를 유치했고, IFC빌딩이 6개월 안팎의 무상임대를 제공하는 등 출혈경쟁 양상까지 보이며 임차인 모집에 힘쓰고 있지만 경기침체 등으로 뾰족한 공실률 해소 방법은 나오지 않고 있다.

여기에 대형 오피스빌딩이 줄줄이 들어서거나 들어설 예정이라 공실률이 더 올라갈 가능성이 적지 않다. 얼마 전 한국교직원공제회 빌딩(연면적 8만3381㎡)이 준공됐고 2020년에는 여의도 파크원(연면적 39만1067㎡)과 여의도 우체국(연면적 6만8000㎡)이 순차적으로 완공된다. 근처에는 사학연금회관의 재건축도 예정 돼있다.

한 IB(투자은행) 업계 관계자는 “공실률이 상승하며 프라임급 빌딩에서도 신규임차인 유치를 위해 다양한 인센티브가 제공되고 있어 건물별 실질 임대료 차이가 없어지게 됐다”면서 “컨디션이 양호한 오피스 빌딩으로의 이전수요가 증가하고 있는데, 이러한 현상이 지속될 경우 임대시장의 양극화는 점점 심해지게 될 것”이라고 전망했다.