[9‧13 대출규제 Q&A] “아파트 안팔리는데 신규 주담대 받을 수 있나?”

(뉴시스)

조정대상지역에서 20평대 아파트에 거주하던 A씨가 같은 단지 내 30평대 아파트를 구매해 이사 가기 위해 주택담보대출을 신청했다. A씨는 거주하던 20평대 아파트를 부동산을 내놨으나 매수자가 없는 상황이다. 일단은 전세를 놓고 2년 이내에 처분할 계획을 가지고 있다. 이 경우 대출이 가능할까.

9‧13 부동산 대책이 나온 지 일주일이 지났지만, 여전히 대출 현장은 혼란이 계속되고 있다. 까다로운 예외 규정은 물론 세부 규정으로 비롯될 수많은 경우의 수를 대비하지 못한 탓이다. 혼선을 막기 위해 은행연합회는 가계대출 규제 강화 관련한 Q&A 자료를 내놨다. 앞으로 협의 결과에 따라 내용은 수정될 수 있으나, 큰 틀은 유지된다.

△ A씨는 대출이 가능한가?

“그렇다. 2년 이내에 처분한다는 조건부 약정을 체결하면 주담대 받을 수 있다. 은행은 신규 취득한 주택의 전입 여부와 기존 주택의 처분 여부를 확인한다.”

△ 이밖에 어떤 경우에 1주택자가 추가 주택을 매수할 때 예외가 허용되나?

“미취학 또는 초등학생 자녀 돌봄을 위한 주택매수의 경우가 그러하다. 맞벌이 부부의 부모님이 손주 육아 목적으로 기존 맞벌이 부부 집 근처에 거주할 주택을 매입하는 경우 2주택을 보유해도 주담대를 받을 수 있다. 다만 대출자는 자녀의 재학증명서와 가족관계증명서를 은행에 제출해야 하고 부모님이 신규 매수한 주택에 입주해야 한다.”

△ 자녀가 교육환경이 좋은 곳에서 학교를 다니게 하고 싶은데 그건 안되나?

“가능하다. 이 경우 말고 근무지 이전으로 부부가 장기간 별거해 주택이 필요한 경우, 장기간 치료를 위해 병원 근처 주택을 매수하는 경우 등에도 2주택을 보유하면서 주담대도 받을 수 있다. 이 경우 배우자 재직증명서와 본인의 근무지 확인증명서, 자녀의 입학허가서‧재학증명서, 진단서 등을 은행에 제출해야 한다.”

△ 상속, 증여 등 자기 의사와 관계없이 보유하게 된 주택의 경우에도 주택보유수 산정 등에 포함이 되는지?

“차주 본인이 상속으로 주택보유사실을 입증하는 경우, 대출 신청 이전에 상속받은 주택은 주택보유수 산정에 포함되고 대출 신청 이후에 상속받은 주택의 경우 주택보유수 산정에 포함하지 않는다. 다만, 대출 신청 이전에 상속받은 주택이라 하더라도 종중 재산 등 처분이 불가능한 사실을 입증하는 경우에 한해 주택보유수에 포함하지 않을 수 있다.”

△ 무주택 세대가 주택을 매수하며 대출을 받을 경우 적용받는 새로운 규제가 있는지?

“무주택 세대가 고가주택 기준 이하의 주택을 매수하는 경우에 대한 규제 강화는 없다. 무주택 세대가 고가주택을 매수해 실거주하는 경우 적용되는 경우에도 없다. 다만 2년 이내에 차주가 전입하지 않을 경우 대출이 회수된다.”

△ 2년 이내 기존 보유 주택 처분 조건부로 대출을 받은 후에 주택을 처분하지 않을 경우 불이익은 어떻게 되나?

“차주가 대출을 받은 후 2년 이내 기존 보유 주택을 처분하겠다는 중대한 약정을 위반하였으므로 기한의 이익이 상실된다. 즉시 대출 원금을 전액 상환해야 하며 향후 3년간 주택관련 대출을 이용할 수 없다.”

△ 기존 주택 보유를 인정받은 세대가 기존 보유 주택 및 신규 취득 주택에 거주하지 않을 경우 발생하는 불이익은?

“앞에 설명한 내용과 같다.”

△ 2주택 세대가 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 외 주택을 추가 구입하고자 주택담보대출을 받는 경우에도 대출이 제한되는지?

“2주택 세대라 할지라도 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 외 지역에 소재한 주택을 매수하기 위한 목적의 주택구입목적 주택담보대출은 제한되지 않는다.”

△ 2주택을 보유한 세대가 1주택을 처분하는 조건으로 신규 주택 매수 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?

“할 수 없다. 2주택 세대의 세대주와 세대원은 투기지역·투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 취득 목적의 처분조건부 주택담보대출을 받을 수 없다.”

△ 고가주택의 경우 최장 2년 이내에 전입해야 주택담보대출을 받을 수 있다는데, 재건축 분양권 대출을 받은 경우에도 동일한 기준이 적용되는지?

“고가주택 재건축 분양 관련 중도금대출을 받은 경우 소유권 이전등기일로부터 2년 이내에 전입하여야 함 다만, 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 경우에는 예외가 인정된다.”

△ 2주택을 임대하고 있는 주택임대사업자에 대해 신규 주택 매수 목적의 가계 주택담보대출이 제한되는지 ?

“주택임대사업 용도로 등록된 주택은 가계대출 관련 주택 수 산정시 제외한다. 임대사업자가 투기지역 내 주택임대사업 목적으로 개인사업자대출을 받은 경우에도 본인 실거주 목적으로 투기지역에 신규 주택담보대출을 받을 수 있다.”

△ 생활안정자금 대출을 받은 세대의 주택보유수 확인과 관련하여 취급시점의 세대원을 기준으로 판단해야 하는지, 확인시점의 세대원을 기준으로 판단해야 하는지?

“취급시점의 세대원을 기준으로 판단하되, 세대원의 변경이 있을 경우 차주는 은행에 관련 증빙을 제출해야 한다. 이를 위해 은행은 해당 대출 취급시점의 세대원을 특정하여 관리할 필요가 있으며 세대원 변경사항을 제때 고지하지 않은 불이익은 차주의 부담으로 한다.”

△ 임차보증금 반환 용도로 가계 주택담보대출이 가능한지?

“고가주택이 아닌 경우, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 등의 경우에 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. 고가주택의 경우 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적으로 신청하는 경우에는 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다.”