신도시 4~5개 조성한다고?

뒷북친 공급 대책 준공시점 과잉 우려

『최영진 대기자의 현안진단』

9.13대책 발표 때 미뤄뒀던 수도권 주택 공급 확대 방안이 나왔다.

예상했던 대로 별다른 내용은 없다. 어느 지역에 신도시를 개발하겠다는 등의 구체적인 계획은 보이지 않는다.

국토교통부 김현미 장관은 내년 상반기 중 서울 인근에 4~5개 신도시 건설 계획을 내놓겠다고 말했다. 그때 구체적인 지역을 밝히겠다는 얘기다. 시일이 촉박해 미처 준비를 못해서 그런 모양이다.

이번 발표 가운데 가장 관심 대상은 서울권 주택 공급 내용이다.

말이 많았던 개발제한구역(그린벨트) 해제 얘기는 빠졌다. 2~3차 공급 방안 발표 때 다시 거론될지 몰라도 이번에는 제외됐다.

대신 서울시는 개포동 재건마을과 가락동 옛 성동 구치소 자리를 비롯해 시내 철도부지와 군 유휴시설 등을 주택용지로 적극 활용하겠다고 한다. 이와 함께 도심 상업용지와 준주거지역 건축기준 완화를 통해 주택 건설을 촉진하는 방안도 제시됐다.

이번 공급 대책에는 11곳에서 1만여 가구 건설이 가능한 것으로 돼 있으나 이들 내용은 이미 서울시가 밝힌 사안이어서 전혀 새롭지 않다. 서울시는 시장 공약사업으로 2020년까지 공공 주택 24만 가구를 공급하겠다고 했다. 연평균 6만 가구 물량이다.적지 않은 수치다.

어찌 됐던 이번 공급 방안은 강력한 수요 억제책으로 불리는 9.13대책과 맞물려 시장에 큰 충격을 줄 것으로 보인다.

주택 공급 후보지 가운데 빨리 사업을 추진할 수 있는 곳은 8만 3777㎡ 크기의 옛 성동 구치소 자리다. 현재 비어있어 마음만 먹으면 곧바로 진행이 가능하다. 하지만 주민들의 반대가 심해 공공 임대주택 건설은 생각만큼 쉽지 않을 것 같다.

개포동 재건마을도 관심대상이다. 이곳은 서울 노른자위로 꼽히는 양재천변 강남권이다. 여기에 300여 가구를 건설한다고 하지만 현 거주민에게 우선 공급하고 나면 일반에 돌아갈 물량은 많지 않을 듯싶다.

상업용지와 준주거지역 활용 방안도 어느 정도 효과가 있지 않을까 생각된다.

요즘 추세가 직장 근처 주택을 선호하는 분위기여서 그렇다.

위치가 좋은 도심권은 대부분 민간 아파트가 들어설 가능성이 크다. 땅값이 비싸 임대주택으로는 채산성을 맞추기 어렵기 때문이다.

지금은 용도 용적제가 적용돼 주거 면적이 많을수록 손해다. 그래서 상업지 용적률 800% 가운데 400%만 주거로 허용되는 경우가 많아 주상복합건물 개발이 활발하지 않았다.

그러나 주거부문 용적률을 600%으로 올려주면 상황이 달라진다. 여기다가 시가 지정하는 특정 용도로 개발할 경우 주거면적은 더 늘어날 수 있다. 그만큼 주택 사업의 사업성이 좋아진다는 뜻이다.

서울시 양용택 도시계회 과장은 “이번 조치로 서울 도심에도 선진국 도시처럼 고급 주상복합단지가 개발될 가능성이 많아졌다"라고 전망했다.

서울시 상업용지 활용 방안은 지난 5월 발표한 ‘서울시 2030 도시계획’과 연계된다. 시는 이 계획에서 동부권 59만㎡, 서남권 40만㎡, 서북권 18만㎡ 등을 비롯해 총 192만㎡ 규모의 상업용지를 추가로 확대할 방침이라고 밝혔다.

그러니까 서울 주요 거점지역에 상업지를 대폭 확대해 여기에 주택을 건설토록 하겠다는 취지다.

경기도에서 눈에 띄는 곳은 성남 신촌 지구다. 이곳은 세곡동과 가까운 서울권이다. 서울 공항 앞에 위치해 있다.

인천의 검암 지구는 공항철도와 인천 지하철 2호선이 연계되는 더불 역세권이다. 서울 진입이 편리하다는 말이다.

그밖에 광명 하안 2, 의왕 청계 2, 시흥 하중, 의정부 우정 등은 접근성이 떨어져 서울 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 듯하다.

시중의 관심은 신도시가 어디에 개발되느냐이다. 신도시는 일반 중소 택지와 달리 기반 시설이 종합적으로 갖춰지기 때문에 인기가 좋다. 주택 수요를 끌어내는 힘이 강하다는 의미다.

위례와 같은 신도시가 서울 인근에 개발되면 가장 이상적이다.

하지만 수도권 외곽은 서울 주택시장에 미치는 파급력은 제한적이다.

이런 상황을 감안할 때 강남권 배후지로는 과천ㆍ성남·하남권이 유력하고 강북권 대체지역으로 고양·광명권이 거론될 수 있다.

그러나 입주물량이 쏟아지는 이른바 준공 시점의

시장 상황은 확 달라질 수 있다는 거다.

모르긴 해도 신도시를 비롯한 대단위 택지의 주택 준공은 거의 10년 걸리지 않을까 싶다. 서울 시내 상업용지를 비롯한 중·소규모 정비 사업 활성화를 통한 공급은 이보다 빨리 이뤄지겠지만 이도 2~3년은 족히 소요될 것 같다.

9.13대책으로 수요를 대폭 억제했다고 하나 정부가 내놓은 공급 물량을 건설하는 동안 무슨 일이 벌어질지 모른다.

특히 신도시와 같은 개발사업은 분양시점 때 오히려 부동산 시장이 달아오르는 경향이 짙다. 수도권 5개 신도시를 비롯해 과거 경험을 봐도 그렇다. 보상금에다 분양 대금 등 많은 돈이 시중에 풀리기 때문이다.

신도시 아파트가 완공된 후의 시장이 걱정된다. 심각한 공급과잉 사태가 벌어질 공산이 크다.

앞으로 인구와 가구 수는 자꾸 준다.

이런 마당에 엄청난 신규 물량을 쏟아내면 어떻게 되겠는가.

통계청 자료에 따르면 서울 추계 가구 수는 2025년 378만 8063가구를 정점으로 감소하는 것으로 나온다. 2030년에는 376만 8346가구로 약 2만 가구가 준다. 매년 평균3000가구 정도 감소한다는 소리다.

그만큼 수요가 없어진다는 뜻이다.

헌집 기피 현상으로 새집 수요는 자꾸 생기겠지만 이를 감안해도 이번 공급 계획은 과한 듯싶다.

이명박 정부 때는 주택이 안 팔려 애써 지정해 놓은 택지 개발지구를 해제하는 일까지 벌어졌다.

서울 집값 잡는다고 공급을 잔뜩 늘렸다간 더 큰 재앙을 불러올지 모른다.

서울시장 공약 물량과 민간 공급 분을 합치면 집이 남아돈다.

그런데도 수도권에 신도시까지 건설한다고 하니 앞날이 염려된다.

주택시장 안정화가 문제가 아니라 시장 자체가 붕괴될까 두렵다.