구매 수요 억제하자 전세 거래 급증

구매수요 전ㆍ월세로 돌아서 전셋값 상승 우려

『최영진 대기자의 현안진단』

부동산가의 화두는 서울 전세 시장 향방이다.

9.13 대책으로 매매는 기력을 잃고 있는 반면 전세 시장은 활기를 띨 것으로 예상되기 때문이다.

정부가 매매 시장을 꽁꽁 묶어 놓았으니 누가 집을 사려고 하겠느냐는 말이다. 주택 구입을 생각했던 사람들조차 전·월세를 선택할 게 뻔해 수요 급증으로 전셋값이 뛸 공산이 크다는 뜻이다.

게다가 9억 원이 넘는 고가주택을 임대하던 1주택자도 장기보유 특별 공제(장특)혜택을 받기 위해 자기 집으로 이사하는 경우가 적지 않을 것 같다. 정부가 고가주택도 2년 이상 거주를 하지 않으면 1가구 1주택에 주어지는 장특을 없애기로 해서 그렇다. 양도세 혜택을 받으려면 거주 요건을 충족하든지 아니면 장기임대주택 등록을 해야 한다.

물론 고가 1주택자가 자기 집으로 들어온다고 해서 전세 물량은 큰 변화가 없다. 그들도 어디선가 세입자 생활을 했기 때문이다.

문제는 서울 인기지역이다.

고가 1주택은 강남권과 같은 인기지역에 많아 자기 집으로 이사하는 수요만큼 전세 물량은 줄어들게 된다. 이런 곳은 전세수요도 풍성해 전셋값이 오를 가능성이 크다.

그렇지 않은 지역도 공급보다 전세를 찾는 사람이 많으면 전세 가격은 높아진다.

일부에서는 서울권에 신규 입주 물량이 즐비해 전세가격이 오히려 내릴 것으로 보는 진단도 나온다. 특히 올 연말부터 주인을 맞는 송파 헬리오 시티는 무려 9만 5000여 가구에 달해 송파권 전세시장을 흔들어 놓을 게 확실하다. 한꺼번에 엄청난 물량이 쏟아지면 가격 하락이 불가피하다.

요즘 잠실권 기존 아파트 전셋값이 줄줄이 떨어지고 있는 것도 이런 연유다.

그렇지만 입주 잔치가 끝나고 나면 상황은 달라진다. 신규 전세 물량이 다 소진되면 매매시장 약세로 인한 전세난이 벌어질지 모른다.

신규 공급이 없는데도 매매시장이 침체되면 이는 전세 수요가 증가한다는 의미다. 지금 장세가 그렇게 흘러가는 분위기다.

전세 수요 증가 징후는 거래량에서도 나타난다.

서울 부동산 정보 광장 자료를 보면 지난달부터 아파트 전·월세 거래가 불어나기 시작했다. 이사철인 2월을 제외하고는 한 달에 대략 1만 3000~1만 4000여 건이던 전·월세 거래량이 10월에는 1만 8000여 건으로 증가했다. 이달 들어서도 2일 동안 1380건이 신고돼 1일 평균 거래량으로 치면 지난달 못지않다.

이는 9.13 대책 이후 매매 수요가 대거 전·월세로 돌아선 결과가 아닌가 생각된다.

그동안 집값이 너무 올라 어쩔 수 없이 전·월세를 선택한 사람도 있겠지만 정부의 강력한 규제책에 따른 집값 하락을 우려해 전세 등을 선택한 수요가 늘어났다는 얘기다.

아직은 전세 시장 파급 영향을 가늠하기는 좀 이르다. 계약 사실을 관할 구청에 신고하는 기간을 고려할 때 이번 달을 지나봐야 대충 감을 잡을 것 같다.

어찌 됐던 앞으로 전세 수요가 늘어나는 것은 분명해 보인다. 대출·세금 강화 등을 통해 구매를 압박하고 있는데 누가 집을 사려고 하겠는가. 전세 수요가 증가해 전셋값이 오를 여지가 많다는 소리다.

그동안 집값이 급등해 전세가율이 40~50% 수준에 머물러 있는 형편이지만 앞으로 60~70%로 높아질 여지도 있다. 그렇게 되면 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자'가 다시 성행해질 수 있다는 얘기다.

매매 수요를 죽인다고 주택시장이 안정되는 것은 아니다. 전·월세 시장이 불안해져 집 없는 서민 입장에서는 삶이 더 고달파진다.

박원순 서울시장이 밝힌 공공주택 24만 가구 공급이 완료될 때까지는 서민들의 주거는 좋아지지 않는다는 뜻이다.

집값 잡겠다는 정책이 만만한 서민만 잡는 것 아닌지 모르겠다.