미분양 해소 대책 효과 '글쎄"

정부가 13만 가구를 넘어선 미분양 해소를 위해 대책을 수립할 예정이지만 시장에서는 대책 수립이 단기 효과가 없을 것이란 분석이 나오고 있다.

올 6월 현재 전국 미분양 아파트는 공식 집계된 것만 13만1757가구. 하지만 최근 분양한 주택에다 업체가 브랜드 보호 차원에서 공개하지 않는 '회사보유분'까지 감안하면 미분양 주택은 25만 가구가 넘을 것으로 추정되고 있다.

이에 국토해양부와 기획재정부가 미분양 해소 진흥 방안을 마련 중에 있는 것으로 알려지고 있다. 하지만 이러한 정부의 노력에도 불구, 미분양 확산에 따른 건설업계의 위기는 쉽게 해소되지 않을 것이란 전망이 더 크다.

◆부동산 활황책, 단기효과 나타나지 않는다

정부가 추진하고 있는 미분양 대책은 크게 세제대책과 금융규제완화 두 가지 큰 줄기로 분류할 수 있다. 우선 세제대책으로는 8.31대책으로 확정된 1가구 2주택자 50% 중과세하는 대신 85㎡미만 미분양 물량 매입시는 일반 세율(9~36%)을 적용하는 방안이 거론되고 있다.

또 금융규제 완화 부분에 대해서는 지난해 1.11대책에서 나온 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 완화될 것으로 예측되고 있다. 일각에서는 지방의 경우 LTV규제를 현행 60%에서 70~80%까지 확대해주는 방안이 거론되는 상황이다.

하지만 이 같은 대책이 미분양 과다적체라는 현 상황을 돌파하기는 어림도 없다는 분석이 나오고 있다. 우선 지난 98년 IMF당시 대책과 비교해볼 때 대책의 수위가 낮다.

국민의정부 시절인 지난 98년 정부는 잇단 건설사들의 도산 등 건설시장 활성화를 위해 그해 1월 부동산에 대한 금융규제를 전명 해제하는 것을 시작으로, 토지거래허가구역 최소화, 토지거래신고구역 전면 해지, 주택구입자금 출처조사 면제, 분양권 전매 무제한 자유화, 소형평형 의무비율 폐지 등 강도 높은 대책을 잇따라 추진했다.

당시 정부는 미분양 해소를 위해 미분양 주택을 포함한 신축 주택 매입시 양도세를 전액 면제해주는 '조세특례주택'을 대거 양산했다. 조세특례제한법에 의거, 양도세 비과세 혜택을 받는 주택은 98년 5월부터 1년간 한시적으로 운용되다 참여정부로 정권이 바뀐 2003년 6월까지 연장된 법안이다.

실제로 이 같은 대책이 '빛을 발한' 것은 IMF 외환위기를 벗어난지도 3년여가 된 2001년 하반기부터다. 무려 3년 여의 시간이 지나서야 대책의 효과가 나타날 수 있었던 셈이다. 특히 조세제한특례주택의 경우는 부동산 시장이 활황기에 접어들은 2003년까지 연장해야할 정도로 그 효과가 늦게 나타난 바 있다.

즉 이같은 초유의 활성화대책도 무려 3년 이상을 끌었어야할 정도로 주택시장의 단기 활성화는 어렵다는 게 전문가들의 이야기다.

물론 현재의 시장위기는 IMF당시와는 다르다. IMF당시에는 집을 매입할 자금이 없었던 터라 자금 사정만 나아지면 집을 매입할 수요는 충분했다. 하지만 현재는 집을 매입할 만한 자금은 갖고 있는 수요가 많다는 것이 차이점이다.

게다가 최근의 부동산시장이 10년 전 IMF당시보다 더 쉽지 않은 부분이 있다. 바로 주택보급률이 100%에 이를 정도로 주택 공급 자체가 부족하지 않다는 점이다. 여기에 주택 마련에 있어서도 투자가치를 염두에 두고 움직이는 수요가 많아진 것도 미분양의 또다른 원인으로 지목된다.

한 업체 관계자는 "98년의 부동산 활황책도 결국 주택공급 부족이란 경제적 요인과 결합해 나타났다는 점을 명심해야한다"며 "정부가 내놓는 미분양 대책은 강도가 세지 않아 단기적인 효과를 얻게 하긴 어려울 것"이라고 전망했다.

◆미분양 자체적인 힘 없으면 해소 어려울 것

이에 따라 정부가 준비 중인 미분양 대책은 양이나, 지방으로 국한된다는 질로 볼 때 성과를 내기는 어려우며, 성과를 내더라도 그 시간이 적지 않게 소요될 것으로 분석된다.

즉 돈이 있다고 해도 매입할 필요성을 느끼지 못하기 때문에 미분양이 늘어나고 있다는 게 시장에서의 이야기다.

수목부동산 연구소 양은열 소장은 "최근 심화되고 있는 미분양은 IMF 때처럼 돈이 없어서 사지 않는 것이 아니라, 필요가 없어서 사지 않는 것"이라며 "투자가치도 적고, 분양가만 쓸데없이 높은 미분양 주택을 단지 정부가 내놓는 약간의 대책 만으로 매입하는 수요는 없을 것"이라고 말했다.

그는 또 "미분양의 원인 중 가장 큰 부분은 고분양가"라며 "세제완화와 같은 규제 해소보다 수요가 움직일 만한 메리트를 부여하는 것이 우선적으로 풀어야할 부분"이라고 말했다.

고분양가는 내집마련 수요자들의 매입 의향도 묶어놓는다는 주장도 있다. 부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "내집마련 수요자들도 미분양 매입보다는 분양가 상한제 실시에 따라 그다지 높지 않은 가격에 나올 것으로 예상되는 신도시, 뉴타운 공급물량을 기다리고 있다"며 "미분양 물량에 대한 대책이 있더라도 미분양 자체의 장점이 나오지 않는 한 미분양 해소는 어려울 것"이라고 말했다.

이에 따라 11일 당정협의회에서 발표될 미분양대책은 말 그대로 찻잔 속의 태풍으로 사그러질 가능성이 클 것이란 전망이 우세하다. 양 소장은 "주택 매입수요를 자극하기에 이 정도 대책은 너무 싱겁다"며 "미분양 사태가 주택산업 전반을 재조정할 가능성이 크다"고 덧붙였다.