남궁훈 신한리츠운용 대표 “2019년, 리츠 갈림길 선다”

▲남궁훈 신한리츠운용 대표이사가 서울 종로구 본사에서 올해 부동산금융업계 히트상품으로 꼽히는 '신한알파리츠'를 소개하며 리츠 투자의 장점을 설명하고 있다. 오승현 기자 story@

“2019년은 리츠(부동산투자회사)가 성장세를 유지하느냐 꺾이느냐의 갈림길에 서는 한 해가 될 것이다.”

남궁훈(57) 신한리츠운용 대표(사장)에게 2018년은 본인이 도전한 한 해였다면, 내년은 리츠 업계 전체가 사활을 걸고 도전해야 하는 시기다.

남궁 대표는 올해 자사 상품인 신한알파리츠를 성공적으로 데뷔시켰다. 7월 공모주 청약 결과 1140억 원 모집에 4928억 원이 몰리며 경쟁률이 4.32대 1을 기록했다. 과거 상장 리츠의 횡령, 도산 등으로 상장 리츠에 대한 부정적 인식이 팽배하고, 상장 제도가 아직 개선되지 않은 상황서 이뤄낸 이례적인 흥행이었다.

내년 초에는 신한알파리츠 유상증자, 홈플러스 리츠 상장 등 리츠 업계의 빅 이벤트가 기다리고 있다. 남궁 대표는 “내년 1월 우리 회사가 용산 프라임타워 인수자금에 대한 500억 원 유상증자에 들어가고 홈플러스 리츠가 1조5000억 원 규모의 상장 공모를 실시한다”며 “내년 리츠 시장 흥행 여부를 결정하는 중요한 모멘텀들이다”고 평가했다.

지난해부터 신한리츠운용 설립추진단장을 맡아오다 올해 10월 초대 사장에 취임한 그는 상장 리츠의 사회적 의미를 강조한다.

리츠는 기관투자자나 거액 자산가들의 ‘놀이터’였지만 유망한 상장 리츠를 통해 일반 국민에게도 기회의 문이 열리고 있다. 남궁 대표는 “은퇴 후 자금으로 아파트 상가 같은 상업용 부동산에 투자하는 개인이 많은데 건물 관리가 만만치 않고, 무엇보다 수익률 보장이 어렵다”며 “상장 리츠에 투자한다면 안정적인 수익률을 가진 대형빌딩 지분을 가질 수 있고, 건물 관리도 전문가에게 맡겨 신경 쓸 일도 사라진다”고 설명했다. 이어 그는 “개인이 건물을 관리하는 시대는 끝났다”고 덧붙였다.

특히 리츠는 변동성이 큰 주식 투자와 달리 노후 생활자금에 쓸 수 있도록 안정적인 수익을 보장하는 금융상품이라 사회 안전망 구축에 기여한다는 평가다. 실제 신한알파리츠의 경우 10년간 연평균 7% 수익률을 보장한다. 우량한 기업을 임차인으로 들이고 임대료 인상 비율을 사전에 정해놔서 안정성 확보가 가능하다는 설명이다.

동시에 상장 리츠 활성화는 부동산시장 안정화와도 연결된다. 장기적인 임대수익을 목표로 한 상장 리츠가 시세 차익을 노린 투기성 유동자금을 흡수할 수 있기 때문이다.

주관부처인 국토교통부도 리츠의 사회적 의미에 주목해 리츠 활성화 방안을 내놨지만, 남궁 대표는 이에 대해 “핵심을 벗어났다”고 지적한다.

▲남궁훈 신한리츠운용 대표이사가 국민의 리츠 투자를 활성화를 위해 세제 혜택이 필요하다고 역설했다. 오승현 기자 story@

그는 “국토부 대책은 리츠가 상장하는 기간을 조금 줄여주는 수준인데 핵심은 투자자가 상장 리츠에 관심을 더 가질 수 있도록 수익률을 높여주는 것이다”며 “상장 리츠의 개인 투자자는 배당세 15.4%를 내고, 목돈 투자의 경우 금융 종합소득대상자에까지 포함되는데 이 부분에 대해선 분리과세를 적용해야 한다”고 말했다. 특히 리츠에 투자한 기관투자자 등 법인의 경우 배당세를 내지 않는데 개인투자자에 대한 세금 부과만 과한 측면이 있다는 것이다.

또한 시세차익을 노린 증권사들의 투자로 도심 빌딩 가격이 너무 올라가 있어 상장 리츠가 시장에 쉽게 진출할 수 없는 현실도 꼬집었다. 남궁 대표는 “빌딩을 단기간 소유했다가 가격이 오르면 팔아서 수익을 내는 증권사 부동산펀드와 달리 리츠는 빌딩을 한 번 구매하면 몇십 년을 가지고 있다”며 “시장 안정화 측면에서 리츠가 부동산펀드보다 장려돼야 하는 만큼 실물 자산을 매입할 때 드는 취등록세 면제 등 자산 확보를 위한 지원이 필요하다”고 주장했다.

또한 사업계획변경 때마다 열어야 하는 주주총회도 비용을 늘리고 있다고 하소연했다. 그는 “신한알파리츠가 8월에 상장했는데 벌써 2번이나 주주총회를 열었다”며 “이익의 90%를 배당해야 하는 상장 리츠인 만큼 비용을 아껴주는 것이 국민에게 유리한데, 주주만 5000명인 상황에서 사업계획을 바꿀 때마다 주주총회를 열어야 해 비용이 너무 든다”고 말했다. 개인에게 돌아갈 몫을 키우기 위해서라도 사업계획변경을 이사회 의결만으로 가능해야 한다는 제언이다.

리츠에 대한 국민의 ‘무관심’과 ‘부정적 인식’도 극복해야 할 문제다. 남궁 대표는 “과거 다산리츠, 골든나래리츠 등 두 가지 위법 사례가 상장 리츠 전체에 먹물을 끼얹은 격이 됐다”며 “지금은 이리츠코크랩, 신한알파리츠, 홈플러스 리츠 등 믿을 수 있는 대형사들이 시장에 뛰어든 상태이기도 하며, 과거 두 사례로 상장 리츠가 못 믿을 것이란 평가는 훨씬 많은 악재가 터지는 코스닥과 비교할 때 부당한 측면이 있다”고 아쉬워했다.

남궁 대표는 “2019년을 리츠의 해로 만들려면 정부의 획기적인 지원이 뒷받침돼야 한다”며 “상장 리츠가 전체 주식시장의 0.03% 규모에 불과한데 경쟁력 있는 상장 리츠가 계속해서 등장해 국민의 관심을 끌어내야 한다”고 말했다.