부동산 매매계약, 중요 사실 고지 받지 못 했을 때 계약 취소 가능할까?

부동산 매매계약은 적잖은 돈이 오가는 거래인만큼 부동산을 매수하려는 자는 부동산의 현황, 사용 실태, 용도, 건축물의 적법성 여부 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 신중히 계약을 체결해야 한다.

그러나 현실은 중개인, 매도인의 설명에 의존해 부동산에 관한 정보를 얻을 수밖에 없고, 때로는 매도인이 계약을 성사시키기 위해 흠이 될 만한 사정을 고지하지 않아, 매수인은 계약 체결 후에야 이 사실을 알고 매도인과 갈등을 빚기도 한다.

이처럼 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 중요 사실을 고지하지 않은 경우, 법원은 어떻게 판단할까? 법원은 부동산 매매에서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써 장차 매매의 효력이나 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사실을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지 받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 매도인에게는 매수인에게 미리 그와 같은 사실을 고지할 의무가 있고, 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것은 기망에 해당한다고 보고 있다(대법원 2010도5124판결).

또한, 건축물의 일부를 불법 증축한 사실을 고지하지 아니한 경우, 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실을 분양계약자에게 고지하지 아니한 경우(2004다48515), 임대차계약에서 임차인에게 임차목적물의 담보가치를 부풀려 말한 경우(대구지법 2013가단37415), 오피스텔에서 살인사건이 발생한 사실을 고지하지 아니한 경우(부산지법 2010가소219998) 등의 사례에서 매도인(임대인 포함)이 매수인(임차인 포함)을 기망하였다고 인정되면, 매수인은 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있다(민법 제110조).

로이스 법률사무소의 이환희 부동산 전문 변호사는 “매도인이 매수인을 기망한 경우, 매수인은 사기를 이유로 매매계약을 취소할 수 있고 매도인에게 지급한 매매대금을 반환받을 수 있으며, 등기비용으로 지출한 손해의 배상을 구할 수 있다. 그리고 이와 별개로 중개인이 부동산에 관한 중요 사항을 확인하지 않고 매수인에게 이를 고지하지 않았다면, 중개인에게 지급한 중개수수료 및 지연이자 또한 반환 받을 수 있다”고 전했다.