[Deep Dive]제주 드림타워 늪에 빠진 롯데관광개발-上

공사 진행·카지노 이전 모두 난항...자금조달 능력 의문

▲제주 드림타워 복합리조트 야경 조감도(사진=롯데관광개발)

롯데관광개발이 전력을 다해 추진중인 제주 드림타워 사업을 향한 시장의 의구심이 사그라들지 않고 있다. 특히 향후 치러야 할 자금에 대한 해답이 명확히 나오지 않아 투자자들이 불안한 시선을 보내고 있다. 제주도의 핵심관광명소로 개발되는 제주 드림타워 복합리조트는 38층, 169m 높이로 제주에서 가장 높은 롯데시티호텔(89m)보다 2배 가량 높으며, 연면적은 여의도 63빌딩의 1.8배인 30만3737㎡로 제주도 최대 규모다.

[편집자 주]

제주 드림타워의 가장 큰 문제는 올해 안에 공사 마무리가 사실상 힘들다는 점이다. 당초 올해 9월 완공이 목표였지만 지난 해 말 공사비 미지급 등으로 공사가 원활하게 진행되지 못했다. 롯데관광개발은 골조공사와 인테리어 공사를 동시에 진행해 올해 안에 완공한다는 입장인데 현재 건물별로 29층~38층 정도 공사가 진행되고 있기 때문에 사실상 올해 안에 완공은 힘들다는 것이 관련 업계의 중론이다. 이 경우 투자자들과 금융권에 지급해야 할 비용이 천문학적으로 늘어날 수 밖에 없다.

또 하나는 최대 역점 사업 중 하나인 카지노 이전이 쉽지 않다는 것이다. 롯데관광개발은 지난 해 7월 파라다이스그룹이 제주롯데호텔에서 운영 중인 ‘파라다이스 제주롯데 카지노’ 지분 100%를 150억 원에 인수하는 계약을 맺었다.

당시 롯데관광개발은 파라다이스 제주롯데 카지노의 부채 284억 원도 상환하기로 했다. 이에 따라 제주롯데 카지노 사업권 인수에 들어가는 자금은 모두 434억 원이다.

하지만 카지노 사업 허가권을 가지고 있는 제주도가 신규 카지노 개설에 대해 부정적인 입장을 보이고 있다. 현재 제주도에서 영업중인 카지노만 8개가 달하는 상황이고, 일부 카지노는 수익이 나지 않아 매각설이 흘러 나오는 실정이다.

문제는 카지노 이전이 제대로 추진되지 못할 경우 드림타워에 들어갈 천문학적인 비용을 롯데관광개발이 감당하지 못할 가능성이 높다는 점이다.

제주도내 분위기도 심상치 않다. 최근 제주도 의회에서 카지노 이전을 막는 조례안 발의가 추진되는 등 넘어야 할 과제도 여전히 많다.

여기에 최근 이상봉 제주도의회 '대규모 개발사업장에 대한 행정사무조사 특별위원회' 위원장(제주시 노형동 을)은 제주 드림타워 복합리조트 사업자 간 커넥션 의혹을 제기했다.

그는 11일 제371회 도의회 임시회 제4차 본회의에서 원희룡 지사를 상대로 제주도정에 관한 질문을 하는 과정에서 “제주드림타워 사업자가 자체 홈페이지에 도로부터 카지노에 대한 건축허가 뿐 아니라 영업허가까지 받은 것처럼 분양광고를 해 지난해 8월 제주시로부터 행정지도를 받은 바 있다”며 "카지노 영업허가가 이뤄지지 않을 경우 분양사기 등의 사회적 문제가 불거질 수 있는 데도 도는 보도자료 배포 등의 공개적인 대응을 전혀 하지 않았다"고 지적했다.

이에 원희룡 제주도지사는 "드림타워 복합리조트 카지노에 대해서는 아직 영업허가를 내주지 않았을 뿐 아니라 향후 카지노 영향평가를 통해 최종 결론이 날 것"이라고 답했다.

이런 분위기를 의식한 듯 롯데관광개발은 아직 카지노 이전에 대한 신청도 하지 않은 것으로 나타났다. 만약 공사가 진행 중인 상황에서 이전 신청이 거절될 경우 향후 사업에 미치는 파급효과를 가늠할 수 없기 때문으로 풀이된다.

롯데관광개발 관계자는 “제주도 전체적으로 관광산업에서 위기감을 느끼고 있는 만큼 (카지노 이전 작업)은 될 것으로 생각하고 있다”며 “복합리조트는 세계적인 추세인 만큼 그 문제에 대해서는 꼭 되도록 할 것이다”고 강조했다.

그는 이어 "카지노 이전 신청은 공사가 완료된 후 사용승인 신청을 받아야 가능한 만큼 현재 하지 않은 것일 뿐"이라며 "사업 추진에는 비용이나 공정상 문제가 없다"고 덧붙였다.

◇시작부터 무리한 사업?

드림타워 사업은 지난 2015년 9월 롯데관광개발이 중국의 부동산개발사인 녹지그룹과 함께 진행 중이다. 지분율은 롯데관광개발이 59.02%, 녹지그룹이 40.98%다.

부지는 롯데관광개발의 자회사인 동화투자개발을 통해 지난 1980년대부터 소유하던 곳이지만 이 곳을 개발할 자금은 부족한 상태였다. 이에 롯데관광개발은 드림타워가 모두 개발된 뒤 토지와 건물 지분 59.02%는 동화투자개발이 가지며 녹지그룹은 나머지 40.98%를 가지게 되는 계약을 체결하고 사업을 진행했다.

동화투자개발은 2015년 9월 녹지그룹에 해당 전체를 부지를 1920억 원에 매각했다. 토지 전체가 한 필지라서 잘라서 매각할 수 없었기 때문이다. 이후 동화투자개발은 토지매각으로 들어온 자금 중 1000억 원을 공사진행을 위해 지난해 9월 녹지그룹에 다시 계약금으로 건넸다.

이후 동화투자개발은 같은 해 10월에 '계약금 1000억원에 대한 권리'를 롯데관광개발에 모두 현물출자하는 방식으로 사업권을 넘겼다. 이에 롯데관광개발-녹지그룹이 공동으로 드림타워 개발을 시행하게 됐다.

세부적으로는 롯데관광개발은 59.02%인 자기지분에 해당하는 만큼 건설비용을 대고 리조트 전체 인테리어를 맡는다. 녹지그룹은 리조트 건물 전체를 시공하면서 자기지분 40.98%에 대한 건설비용을 분담하고 호텔레지던스의 분양도 맡는다. 녹지그룹이 보유한 지분 40.98%는 호텔레지던스에 해당하는 지분이다. 분양이 모두 끝나면 소유권이 일반 분양권자에게 넘어간다.

전체 리조트 건설을 녹지그룹이 책임시공형식으로 진행하기 때문에 롯데관광개발이 자기지분분에 대한 건설 중도금을 계속 녹지그룹 측에 지급해야 한다.

롯데관광개발은 지난 해 10월 총 1860만4651주(주당 1만1600원)를 발행하는 유상증자를 통해 2158억 원의 대규모 자금을 확보했다.

롯데관광개발은 당시 조달한 자금을 제주 드림타워 복합리조트의 1, 2차 중도금과 인테리어 공사비, 운영비 등에 투입할 예정이라고 밝혔다.

증자규모가 기존 발행주식수의 40%를 넘는 대규모 유상증자가 성공한 만큼 사업에 자신감을 얻었지만 남은 일정도 만만치 않다. 2차 중도금과 나머지 잔금(3180억 원)을 완공 뒤 소유권 이전 등기와 함께 지급해야 하기 때문이다.

계획상 투입되는 총 건설비만 5680억 원이며 추가로 인테리어 비용도 완공 전까지 약 2186억 원 가량 들어갈 예정이다. 그 밖에 이자비용과 인테리어 설계비, 취득세 등 비용을 모두 합치면 롯데관광개발이 드림타워에 투자하는 총 비용은 8440억 원 규모다. 롯데관광개발의 사업보고서에 따르면 지난 해 말 기준 자산총액은 5067억 원으로 자산총계를 넘어선다. 지난 해 영업이익은 30억 원에 불과한 점을 감안하면 향후 치를 비용에 대한 의구심이 들 수밖에 없다.

사업이 계획대로 진행된다고 하더라도 수분양자들에 줘야할 비용 역시 적지 않다. 롯데관광개발이 분양 당시 약속한 수익은 연 6%로 20년 만기로 진행할 경우 원금에 7억 원의 수익을 보장했다.

또한 8년마다 리노베이션을 진행하고 여기에 투입되는 비용 역시 롯데관광개발이 전액 부담하기로 해 이 역시 향후 실적에 부담이 될 수 밖에 없다.

이에 대해 롯데관광개발 관계자는 “잔금은 건물이 완공된 후 건물을 담보로 해서 제공하면 되는데 현재 그 부분도 금융사하고 조율중인 만큼 문제 될 것이 없다”면서 “수익금 배분 부분도 계약서 상에 정식으로 개장한 이후 1년 후에 수익금을 배분하기로 한 만큼 해결가능하다”고 말했다.

하지만 롯데관광개발에 대해서 국내 3대 신용평가사들이 부여한 신용등급도 없는 상황으로 회사채도 찍지 못하고 있는 만큼 자금 조달이 원할할지에 대한 해명은 부족한 상황이다.