HUG, 고분양가 사업장 심사 기준 변경…“10년 초과 아파트 비교대상 제외”

이달 24일 분양보증 발급부터 적용…HUG “시장 안정기 맞춰 개정”

▲고분양가 사업장 심사기준 개선안 (자료출처=HUG)

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 사업장에 대한 분양가 심사 기준을 변경했다. 변경된 기준은 이달 24일 분양보증 발급분부터 적용할 계획이다.

고분양가 사업장은 ‘고분양가 관리지역’ 내에서 새롭게 분양하는 사업장(아파트)의 평균 분양가가 HUG의 심사대상 기준에 해당할 경우 적용된다. 만약 고분양가 관리지역 내 사업장이라도 평균 분양가가 높지 않으면 심사 대상이 아니다. 현재 고분양가 관리지역은 △서울 전 자치구 △경기도 과천·광명·하남시, 성남시 분당구 △세종시 , 대구 수성구 △부산 해운대·수영·동래구다.

HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 ‘지역기준’과 ‘인근기준’에서 △1년 이내 분양기준 △1년 초과 분양기준 △준공기준 순으로 바꿔 우선순위를 적용하기로 했다. 입지·세대수·브랜드 등이 유사해야 한다는 전제 조건은 바뀌지 않고 그대로다.

다시 말해, 고분양가 관리지역 내에 나온 새 사업장의 평균 분양가가 인근의 1년 이내 분양한 아파트의 평균분양가와 비교했을 때 높으면 고분양가 사업장으로 지정돼 HUG의 관리를 받는다는 얘기다. 1년 이내 분양한 아파트가 없으면 1년 초과한 분양단지를, 이도 없으면 준공기준으로 심사한다는 것이다.

‘1년 이내 분양기준’의 비교사업장은 1년 이내 분양한 아파트다. 해당(신규) 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균 분양가를 초과하거나, 해당 사업장의 최고 분양가가 비교사업장의 최고 분양가를 초과하는 경우 HUG 심사 대상이 된다.

‘1년 초과 분양기준’의 비교사업장은 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트다. 해당 사업장의 평균 분양가가 비교사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균 분양가의 105%를 초과하면 역시 HUG의 심사 대상이다. 여기서 주택가격변동률은 한국감정원의 월간 아파트 매매가격지수를 활용한다.

‘준공기준’의 비교사업장은 준공아파트다. 해당 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균 매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당한다. 특히 준공사업장은 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외하기로 했다. 기존에는 준공시기에 상관없이 모든 단지를 비교대상에 포함했다.

또한 해당 사업장 평균 분양가가 비교사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 ‘해당지역의 최근 1년간 평균분양가격’ 중 높은 금액을 초과하는 경우에도 고분양가 사업장에 해당되도록 변경했다.

아울러 HUG는 고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식을 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경했다.

기존 ‘산술평균+가중평균방식’은 각 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가(또는 평균매매가)로 적용했다. 각 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정범위 내에서 관리했다 .

그러나 앞으로는 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄적으로 적용한다.

HUG 관계자는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것”이라고 말했다.

이어 “이번 조치로 ‘1년초과 분양기준’ 및 ‘준공기준’의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라 HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.