꽉 막힌 세운지구 개발…정부·서울시 개입에 ‘몸살’

서울시 계획 뒤집기에 일몰 대상 구역 '혼란'…첫 분양 단지는 HUG 제동에 '좌초'

서울 사대문 안 도심에서 유일하게 개발 가능한 세운상가 일대 개발사업이 정부와 서울시 개입으로 뒷걸음질 치고 있다. 시가 올해 1월 노포(老鋪) 철거 논란으로 세운상가 재정비촉진지구(이하 세운지구) 정비사업을 재검토하기로 한 가운데 일몰 기한이 도래한 구역들이 정비구역 해제 절차를 밟으며 당초 계획 면적의 절반이 떨어져 나갈 위기에 처한 것이다. 그나마 세운지구 내 주택 공급 첫 신호탄을 쏘려던 ‘힐스테이트 세운’(주상복합아파트)도 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 제동에 막혀 분양이 정처 없이 지연되고 있다.

◇재정비촉진구역 지정된 지 14년…세운지구 절반이 일몰 대상

세운지구(면적 43만8585㎡)는 1968년 국내 최초의 주상복합 건물로 지어진 세운상가를 중심으로 좌우에 자리 잡고 있다. 2006년 오세훈 시장 재임 시절 재정비촉진구역으로 지정됐으며, 세운상가 일대를 허물고 주변 8개 구역(2, 3, 4, 5, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4구역)을 한꺼번에 개발하는 계획을 세웠다. 이후 2011년 취임한 박원순 시장은 2014년 기존 8개 구역을 171개 중·소 구역으로 세분화하는 쪽으로 재정비촉진계획을 변경했다. 구역을 작게 나눠 순차적으로 정비하겠다는 의도였다. 단, 주민 의사에 따라 통합할 수 있게 하면서 사업 대부분이 부지를 합쳤다.

이후 5년간 사업시행인가를 신청하지 못해 지난 3월 26일 자로 일몰제 대상이 된 구역은 2구역 전체, 3구역(세부 구역 2개), 5구역(9개), 6-1(32개), 6-2(47개), 6-3(5개), 6-4구역(22개) 등이다. 면적으로 따지면 21만1457.9㎡에 달해 세운지구 절반을 차지한다.

반면 서울주택도시공사(SH)가 시행을 맡은 4구역, 철거 논란을 빚은 ‘을지면옥’이 속한 3-2·6·7구역, 3-1구역, 3-4·5구역(힐스테이트 세운), 6-3-3구역, 6-3-4구역 등은 앞서 사업시행인가를 신청해 일몰제를 피했다.

◇종로 속한 2구역, 일몰 기한 연장 신청… 서울시 태도 변화에 주민 ‘멘붕’

업계에 따르면 종로구에 속한 2구역은 일몰 기한 연장을 구청에 신청한 상태다. 사업시행사 측은 “소유주 의견 조사에서 9대 1 정도 비율로 개발을 찬성한 것으로 알고 있다”며 “서울시가 이를 참고해 연장 요청을 받아들여 줄지 숨죽여 지켜보고있다”고 말했다. 반면 중구에 속한 나머지 일몰 대상 구역들은 현재까지 따로 연장 신청에 나서지 못했다. 종로에 속한 2구역과 달리 중구에 속한 일몰제 대상 구역은 면적도 넓고 여러 개로 쪼개져 있어 토지 소유주들의 의견 취합이 어렵기 때문이다. 중구청은 구역 해제 찬반을 묻는 주민 의견조사를 지난 9일 완료했고 구의회 의견 청취를 거쳐 그 결과를 서울시에 전달할 방침이다. 시는 이를 토대로 도시재정비위원회 심의를 거쳐 구역 해제 여부를 최종 결정할 예정이다.

구역 해제 위기감이 크지 않던 주민들은 올 들어 발등에 불이 떨어졌다. 서울시는 지난해 말 세운지구의 주거비율을 기존 60%에서 90%까지 높여 당초 계획보다 주택을 확대 공급한다고 밝혔다. 세운지구에서 2028년까지 4780가구를 공급하기로 하면서 일몰 기한이 가까워진 구역들도 시의 계획에 따라 순조롭게 사업을 이어갈 것으로 예상했다. 하지만 올해 초 을지면옥 등 노포 철거 논란이 불거졌고, 시는 지구 내 노포를 보존하는 방향으로 사업을 재검토해 그 결과를 올 연말 발표하기로 했다. 이에 지구 내 절반 면적(21만1457.9㎡)에 해당하는 일몰 대상 구역들이 앞날을 내다볼 수 없는 상황에 놓인 것이다.

◇첫 주택 분양도 고분양가 규제에 ‘좌초’

세운지구 내 첫 주택 분양도 정부의 고분양가 규제에 막혀 갈피를 못잡고 있다.

세운지구 3구역 내 들어설 힐스테이트 세운은 지난 6월 분양 계획을 잡고 홍보 마케팅까지 펼쳤으나 HUG가 3.3㎡당 2700만 원대 분양가를 요구하면서 사업이 지연되고 있다. 시행사가 책정하려던 분양가(3.3㎡당 3200만 원)와 500만 원 차이가 났기 때문이다. 시행사 관계자는 “HUG의 제안을 그대로 받아들이면 손해가 너무 크기 때문에 다른 대안을 찾느라 시간을 계속 보내고 있다”고 말했다.