같은 지역이라고 '미분양' 낙인찍는 이상한 규제

"미분양 관리 지역별로 세분화해야"

주택도시보증공사(HUG)가 지정·관리하는 미분양 관리지역을 세분화해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 미분양 관리지역을 지정하는 단위가 광범위해 미분양에 해당하지 않는 동네에도 의도치 않게 미분양이란 낙인이 찍히고 있다는 것이다.

미분양 관리지역은 △미분양 증가 △미분양 해소 저조 △미분양 우려 △모니터링 필요 지역 등 기준에 따라 선정된다. 미분양 관리지역에서 분양보증을 발급받기 위해서는 예비심사 또는 사전심사를 받아야 한다. HUG의 분양보증 심사를 까다롭게 해 추가 공급을 막겠다는 의도다.

◇HUG, 시ㆍ군ㆍ구 단위로 광범위하게 미분양관리지역 지정

16일 업계에 따르면 경기도 평택시 현덕면에서 신도시 사업을 추진하는 화양신도시개발조합은 내달 초 평택시에 서평택 지역을 미분양관리지역에서 해제해 달라는 요구를 공식적으로 전할 계획이다.

평택시는 현재 미분양관리지역으로 선정돼 있다. 관리지역 적용 기간은 작년 6월 1일부터 내년 3월 31일까지다.

조합에서 주장하는 것은 평택시 내에서 아파트 분양과 미분양은 대부분 동평택에서 이뤄진 것인데 평택시 전체를 미분양관리지역으로 지정하다 보니 서평택마저 미분양 지역이란 부정적 이미지를 갖게 됐다는 것이다. 서평택은 평택시 안중출장소가 관리하는 청북·포승·안중읍, 오성·현덕면을 말한다.

최근 10년간 평택시 분양 물량 추이를 보면 서평택에서 공급한 물량은 극소수다. 부동산114가 집계한 2009년부터 올해까지 평택시 분양 물량은 총 7만497가구다. 이 가운데 서평택에 해당하는 지역에서 나온 물량은 7859가구로 11%에 불과하다. 더욱이 포승읍과 오성·현덕면에서는 분양이 전혀 없었다.

장용복 화양신도시개발조합 마케팅 전문위원은 “서평택은 그동안 주택 분양이 거의 없었는데도 평택시 전체가 미분양 관리지역으로 지정되면서 미분양 물량이 많은, 즉 인기 없는 지역으로 낙인이 찍혔다”며 “이 같은 규제 때문에 건설사와 시행사 등 사업 주체가 사업성을 판단하기 어려운 부분이 있다”고 토로했다. 이어 “미분양 관리지역을 선정할 때는 현지 시장 사정을 세밀하게 살펴볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

인천 서구 역시 미분양 관리지역 해제를 올해 들어서 두 번이나 국토교통부에 요청했다. 인천 서구청 관계자는 “미분양 관리지역이란 부정적 인식 때문에 분양이 원활하게 이뤄지지 않는다는 지역 여론이 많이 생겨 건의하게 됐다”며 “올해 6월과 8월에 국토부에 미분양관리지역 해제를 요청했으나 이와 관련해 어떻게 하겠다는 답변은 없었다”고 말했다.

◇해당 지역 전체 부정적 인식 확산…국토부 "개선 방안 검토할 수도"

미분양 관리지역 내에서 HUG의 주택 관련 분양보증을 발급받으려면 본심사 전에 예비(사전)심사를 받아야 한다. 예비심사는 토지 매입 단계에서 미분양 관리지역으로 선정된 경우에, 사전심사는 토지 매입 후에 미분양 관리지역으로 선정된 경우에 각각 해당한다.

사업의 사업성, 수익성 등을 심사받으며 심사 기간은 1주일 정도 걸린다. 예비(사전)심사를 통과하지 못하면 다시 서류를 준비해 제출해야 한다.

국토부와 HUG는 미분양 관리지역 세분화를 바로 추진하기 어렵다는 입장이다.

현재 미분양 관리지역 가운데 시·군·구 단위에서 벗어나 지정을 해제한 곳은 경기도 화성시 동탄2신도시가 유일하다. 다른 지역들도 동탄2신도시의 사례를 들며 지정 세분화를 요청하고 있다.

이에 HUG 측은 동탄2신도시를 미분양 관리지역에서 제외한 것은 이곳이 청약과열지역으로 지정됐기 때문이라고 설명했다. 청약과열지역은 주택 분양이 과열된 곳을 말하며, 이 지역의 청약 기준은 다른 곳보다 엄격하게 적용한다.

HUG 관계자는 “청약과열지역과 미분양 관리지역은 상충하기 때문에 동탄2신도시를 미분양 관리지역에서 제외한 것”이라며 “청약과열지역이 아닌 미분양 관리지역을 세분화하는 것은 어려운 부분이 있다”고 말했다.

국토부 관계자는 “의견이 많은 사안이기 때문에 개선 방안을 검토해야겠지만 구체적으로 어떻게 하겠다는 것을 얘기할 수 있는 단계는 아니다”라고 말했다.