[세무, 톡!] 비과세 적용이 쉽지 않아진 1가구 1주택자 양도소득세

김정래 더케이 세무회계컨설팅 대표세무사

과거에는 1가구 1주택 보유자는 2년 이상 보유하기만 하면 양도소득세 부담 없이 보유 주택을 쉽게 양도할 수 있었다. 양도가액이 9억 원 이상인 고가주택의 경우에는 1세대 1주택이라 하여도 양도소득세가 과세됐지만, 9억 원 초과분에 대해서만 과세됐고 이 또한 양도차익에 대해 장기보유특별공제가 최대 80%까지 적용돼 다주택자에 비해 양도소득세에 대한 걱정은 크지 않았다.

하지만 최근 정부가 주택 관련 정책의 일환으로 양도소득세 규정을 손보면서 1세대 1주택 양도에 대해서도 양도소득세 비과세 요건을 강화했고, 양도소득세 비과세로만 생각하고 주택을 양도했다가 생각지도 못한 세금 폭탄에 큰 충격을 받을 수 있다.

따라서 1가구 1주택에 해당해 비과세 적용을 받으려고 한다면 강화된 양도소득세 비과세 규정을 명확히 알고, 언제 양도하는지 양도 시점에 따라 과세 여부도 달라질 수 있으니 양도 계획을 미리 세우는 것이 좋다.

2017년 정부의 8·2 부동산 대책에 따라 개정된 소득세법에는 그동안 1가구 1주택자에 대해 2년 보유 요건만 충족하면 보유 주택 양도에 따른 양도소득세를 비과세 적용해 주던 규정에 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 2년 이상 거주를 하여야만 비과세를 적용할 수 있다는 요건을 추가했다. 이 규정은 △조정대상지역에 속한 주택에 해당할 것 △2017년 8월 3일 이후 취득한 주택에 해당할 것 △2017년 8월 2일 이전에 무주택자가 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 적용 제외라는 3가지 요건을 충족하는 경우에만 적용되니 요건 충족 여부를 따져봐야 한다.

주거이전 등의 사유로 일시적 2주택에 해당하는 경우 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에 종전 주택에 대해 양도소득세 비과세가 적용되는 특례규정이 있었다. 하지만 2018년 10월 23일 이후 조정대상지역에 포함된 주택을 양도하는 경우 해당 규정을 적용받으려면 변화된 세법 규정을 확인해야 한다. 조정대상지역 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 따른 비과세특례 규정을 적용하려면 종전에 보유하던 주택을 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내가 아닌 2년 이내에 양도해야 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있다.