[사설] 분양가상한제 시행, 공급부족 역풍 우려 크다

민간택지 아파트의 분양가상한제 시행이 확정됐다. 정부는 22일 국무회의에서 주택법 시행령 개정안을 의결했다. 개정안은 이달 말 공포와 함께 적용에 들어간다. 상한제 지역은 11월 초 국토교통부의 주거정책심의위원회를 거쳐 발표될 예정이다. 집값이 급등한 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마포·용산·성동구 등이 우선적인 규제 대상이 될 것으로 보인다.

시행령 개정안의 핵심 내용은 상한제 적용지역 요건을 투기과열지구로 확대한 것이다. 현재 서울 25개 자치구와, 경기 과천·하남·광명시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 31곳이 투기과열지구로 지정돼 있다. 이들 지역 집값이 오르고 주택시장이 불안해지면 언제든지 상한제 적용대상이 될 수 있다. 재개발·재건축 단지에 대한 적용 시점도 관리처분인가에서 입주자 모집공고 신청 단계로 앞당겨졌다. 이로 인한 조합원 재산권 침해와 소급적용 논란이 커지자, 국토부는 관리처분인가를 받은 사업장의 경우 6개월의 유예기간을 주고 내년 4월부터 시행키로 했다.

분양가상한제의 목표가 과도하게 오르는 분양가를 낮춰 집값을 떨어뜨리는 것임은 두말할 필요도 없다. 특히 강남권 고분양가가 기존 아파트 가격을 끌어올린다는 게 국토부의 인식이다. 상한제는 감정평가된 택지 값에 정부가 정한 표준건축비와 이자 등 가산비용, 건설업체의 적정이윤을 더한 금액 이하로 분양가를 낮추도록 강제한다. 신규 아파트가 시세보다 훨씬 싸게 공급된다.

하지만 주택시장과 전문가들은 부정적인 반응이다. 단기적으로 집값을 안정시키는 효과는 있겠지만, 주택공급 감소가 불가피해 또다시 전셋값과 집값이 급등하는 역풍이 우려된다는 것이다. 그동안에도 분양가상한제가 몇 차례 도입됐지만 이런 문제가 커지면서 사실상 폐기된 정책이다. 인위적인 가격통제가 공급위축 등 시장의 왜곡을 불러오고 집값을 안정시키는 데 실패할 가능성이 높다.

실제 상한제가 예고된 7월 이후 시장은 거꾸로 갔다. 가격을 잡겠다는 정부의 강력한 신호에도 불구하고 아파트 값, 청약경쟁, 주택 매수심리만 달아올랐다. 재건축 단지를 비롯한 서울 집값 오름폭이 더 커졌고, 신규 공급 아파트 청약은 과열현상을 빚었다. 늘 공급이 부족한 서울, 특히 강남지역 새 아파트 공급이 줄어들 것이란 불안으로 수요자들이 대거 청약과 매수에 나선 때문이다.

부동산 시장에 대한 정부의 전방위적인 규제가 효과를 거둔 적은 드물다. 근본적으로 수요가 넘치는 서울의 공급 확대 대책이 따라주지 않은 까닭이다. 그나마 공급의 숨통을 틔워 줄 재개발·재건축은 계속 억누르고 있다. 분양가상한제의 집값안정 효과보다는 부작용에 대한 우려가 더 클 수밖에 없다. 상한제의 본격 시행에 앞서 구체적인 대상지역 선정과 가격 규제 수준 등에 보다 신중을 기하지 않으면 안 된다.