"분양가 상한제 첫 타깃 될라"… 피 마르는 '강남4구+마용성'

29일부터 상한제 시행…집값 급등 지역 '적용 1호'

분양가 상한제가 29일부터 민간택지에 들어서는 아파트로 확대 시행된다. 8월 12일 국토교통부가 분양가 상한제 확대 계획을 발표한 지 두 달여 만이다. 상한제 적용 지역으로 지정되면 해당 지역에서 공급되는 민간아파트의 분양가는 정부의 통제를 받게 된다.

행정안전부에서 제공하는 전자관보를 보면 29일자 관보 목차에 ‘국토교통부령 제666호(주택법 시행규칙 일부 개정령(안)’이 포함돼 있다. 개정안이 관보에 게재되면 민간택지 분양가 상한제를 곧바로 시행할 수 있다.

분양가 상한제가 본격적으로 효력을 갖게 되면서 상한제 적용 지역을 두고 여러 추측이 쏟아지고 있다. 법적 근거는 마련됐지만 실제 적용 지역은 국토부 주거정책심의위원회 심의를 거치기 전까지 알 수 없기 때문이다.

현재 분양가 상한제 적용을 받는 기본 기준은 ‘투기과열지구로 지정된 지역’이다. 현재 투기과열지역은 서울시 25개 구와 경기도 과천ㆍ광명ㆍ하남시, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

이 가운데 △최근 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택 매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택 규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 대상이 될 수 있다.

나아가 정부는 일반분양 예정 물량이 많거나 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역도 대상이 될 수 있다는 기준을 제시했다. 적용 지역을 구 단위에서 동(洞) 단위로 ‘핀셋’ 지정하겠다는 의지도 내보였다.

전문가들은 상한제 적용 지역으로 서울 강남4구(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파구)와 ‘마용성’(마포ㆍ용산ㆍ성동구), 경기도 과천시를 유력하게 꼽고 있다.

특히 강남4구와 마포ㆍ용산ㆍ성동구는 정부의 부동산 불법거래 현장조사 대상 지역 중 ‘집중 조사지역’으로 지정된 곳이다. 집중 조사지역으로 분류된 것이 이미 상한제 적용지역이란 시그널을 줬다는 것이다.

이 지역 중에서 분양을 앞두고 있거나 최근 아파트값이 많이 오른 지역이 대상이 될 가능성이 크다는 분석이 나온다.

부동산114 자료를 보면 △강남구 개포동 주공1ㆍ4단지 △강동구 둔촌주공아파트 △서초구 신반포14차ㆍ우성아파트 △송파구 미성크로바·진주아파트 △성동구 행당7구역 △용산구 효창제6구역 등 주요 재건축ㆍ재개발 단지가 사업시행인가를 받거나 이주ㆍ철거 단계를 밟고 있다. 이들 단지 중에는 분양가 상한제를 피하고자 후분양을 검토하는 곳도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양이 예정된 지역 중에 최근에 집값이 많이 올라 상대적으로 분양가에 대한 가이드라인이 필요한 곳을 정부가 주시하지 않을까 싶다”면서 “한 번에 모든 지역을 (분양가 상한제 적용 지역으로) 지정할 필요는 없는 것이니깐 일부 지역이라도 상징성 있게 연내 지정을 할 것으로 보인다”고 말했다.

곽창석 도시와공간 대표도 “시장에서 예상하는 강남4구와 마용성이 지정될 가능성이 크다”면서 “다만 주택도시보증공사(HUG)에서 이미 분양가를 통제하고 있어 분양가 상한제가 큰 역할을 할지는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

내년 4월 총선을 앞두고 있어 국토부가 분양가 상한제를 당장 특정 지역에 적용하기는 힘들 것이라는 분석도 있다. 현재 투기과열지구로 지정된 지역 모두 분양가 상한제를 반기지 않는 만큼 실제로 제도를 적용하면 ‘표심(票心)’을 잃을 수 있기 때문이다.

익명을 요구한 업계 관계자는 “분양가 상한제란 제도는 이미 정치판이 됐기 때문에 내년 총선에서 영향을 줄 지역은 제외할 가능성도 있다”며 “특히 서울에서 송파ㆍ강남구처럼 지난 총선 때 여당이 겨우 확보한 지역구에 상한제를 바로 적용하는 게 쉽지 않을 것”이라고 귀띔했다.