신반포3차·경남, 일반분양 통매각 사면초가…조합 선택지는?

업계 “재건축 사업은 인허가 절차로 가득, 조합 불리할 수도”

▲서울 서초구 신반포3차·경남아파트 조합 사무실에서 바라본 재건축 사업장 모습. 박종화 기자 pbell@

서울 서초구 신반포3차ㆍ경남 아파트 통합재건축 단지(‘래미안 원베일리’) 조합이 추진 중인 일반분양 물량 통매각 계획이 사면초가에 빠졌다.

업계에 따르면 서초구청은 신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축조합(이하 신반포3차ㆍ경남 조합)의 일반분양 통매각을 위한 조합 정관ㆍ관리처분계획 변경 신청을 반려했다.

신반포3차ㆍ경남 조합은 지난달 29일 임시총회를 열고 일반분양 물량 346가구를 민간 임대관리업체에 3.3㎡당 6000만 원에 통매각하기로 결정했다. 이와 관련해 서초구청에 조합 정관ㆍ관리처분계획 변경을 신청한 것이다.

서울시와 서초구청은 신반포3차ㆍ경남 조합이 분양 방법을 일반분양이 아닌 ‘임대 후 분양’으로 택했다면 재건축 정비계획 단계에서부터 이 같은 내용을 반영해야 한다고 판단한 것으로 알려졌다. 조합은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 근거로, 서울시와 서초구청은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 각각 논리를 펼쳐 이견이 발생한 것이다.

이 같은 상황을 두고 정비업계는 신반포3차ㆍ경남 조합이 승산 없는 설전을 이어가고 있다고 우려한다. 서울시와 서초구가 통매각 계획을 한 번 반려한 상황에서 조합이 선택할 수 있는 카드는 많지 않을뿐더러 재건축사업은 결국 인허가 절차로 이뤄지기 때문에 조합이 절대적으로 불리하다는 것이다.

조합이 서울시, 서초구의 일반분양 통매각 반려 결정을 문제 삼아 소송을 진행하는 것 역시 조합에 득이 되기 어렵다는 의견이 나온다. 법적 소송 기간이 길어질수록 재건축 절차는 늦어질 수밖에 없다. 소송에서 이기면 그나마 일반분양 통매각 방법을 찾을 수 있겠지만 소송에서 진다면 결국 일반분양을 택해야 한다. 시간만 허비하는 상황이 될 수 있다. 소송까지 간 사업지에 지자체가 재건축 절차 승인을 빠르게 해줄 리 없다는 얘기다.

서울의 한 재건축ㆍ재개발 조합장은 “재건축사업은 인허가 승인이 안 나면 진행할 수 없는 사업”이라며 “조합으로서는 인허가받을 게 많은데 지금과 같은 상황이 지속하면 재건축 절차상 승인을 받기 어려워질 수 있다”고 말했다. 이어 “(일반분양 통매각은) 없던 것으로 하고 일반분양을 진행하는 게 적절하다고 본다”고 덧붙였다.

신반포3차ㆍ경남 조합이 일반분양 물량을 임대사업자에 넘기기로 한 것은 일반분양보다 가격 조건을 유리하게 가져갈 수 있기 때문이다. 임대사업자에 일반분양을 매각하고 분양 절차를 밟으려면 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)’을 따라야 한다. 이 법령에는 분양 대신 ‘양도’라는 표현을 쓰고 있다.

임대기간(4년 또는 8년) 후에는 물량 양도 시 양도가격을 임대사업자와 양도받는 주체가 협의해 정할 수 있다는 이점이 있다. 민특법에 물량 양도 시에 적용하는 가격, 자격을 명시하지 않기 때문이다.

가격 기준도 따로 없어 양도하는 물량의 가격을 제각각 매길 수 있다. 예를 들어 A가구에 대해서는 3.3㎡당 1000만 원에 계약했다면, B가구에 대해서는 3.3㎡당 800만 원에 계약할 수 있는 셈이다. 또한 양도받는 이의 자격 기준도 법에 명시돼 있지 않아 주택을 가진 유주택자도 이 물량을 양도받을 수 있다.

국토부 관계자는 “민특법에서 규정하는 게 없기 때문에 양도 물량마다 가격이 각각 다른 상황이 생길 수 있다”며 “주택법에 따른 주택공급에 관한 규칙에서 청약통장, 무주택 기준 등을 제시하는 것과 민특법상 양도 기준은 다르다”고 말했다.

대형건설사 관계자는 “일반조합이었다면 큰 소리를 내지 못 했을 상황인데 신반포3차ㆍ경남 조합이 강하게 밀어붙이는 것을 보면 조합 내부에서도 경우의 수를 많이 따져보는 것 같다”며 “‘임대’ 전환이 간단해 보이지만 결국 조합원의 수익이 달라지는 것이기 때문에 경미하다고 볼 수는 없을 것”이라고 말했다.