[이슈&인물] ‘부동산PF 강자’ 여은석 메리츠증권 전무 “국내 넘어 글로벌 1등 목표”

▲여은석 메리츠종금증권 프로젝트금융사업본부장(전무). 사진제공=메리츠종금증권

최근 수년간 국내 증권사 IB 부문의 성장을 이끌어온 것은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 이다. 부동산 PF란 부동산 개발사업의 미래수익을 담보로 건설사에 돈을 직접 빌려주거나 다른 금융기관으로부터 대출 등을 주선하는 사업을 말한다. 특히 메리츠종금증권(이하 메리츠증권)은 해당 분야에서 업계 1위의 자리를 차지하고 있다. 성과를 이끌어 내고 있는 인물은 여은석 메리츠증권 프로젝트금융사업본부장(전무)이다.

그가 수장으로 있는 프로젝트금융사업본부는 회사 실적의 가장 큰 비중을 차지하는 IB부서 중 최대 수익을 올리고 있다. 이 본부는 지난해 61개에 달하는 주선 계약을 맺어 관련 자금 조달 규모가 5조7092억 원을 기록했으며, 올해는 상반기 기준으로 28개의 주선 계약을 맺어 3조 원 가량의 자금을 조달했다.

이투데이는 최근 서울 여의도 메리츠증권 사옥에서 ‘프로젝트금융의 강자’로 불리는 여 전무를 만나 업계 1위의 성과 비결과 앞으로 메리츠증권의 부동산 PF 방향성에 대한 이야기를 나눴다.

◇업계 1위 비결은? “뛰어난 사업성 분석 능력”= “가장 중요한 것은 누가 뭐래도 사업성이죠. 땅은 유한하기 때문에 도시에 공급될 땅이 없다면 외곽의 땅을 잘 판단해 어떻게 발전시킬 것인지 연구하는 게 투자 사업성을 높이는 길이죠.” 여 전무는 메리츠증권이 부동산 PF의 강자가 될 수 있었던 요인으로 ‘사업성’을 강조했다.

그가 사업성에 대한 중요도를 느끼게 된 프로젝트는 2016년 ‘독산동 우시장’ 개발사업이다. 우시장 근처라 PF를 주저하는 곳들이 많았지만 여 전무는 오로지 ‘사업성’만을 고려해 이 사업에 뛰어들었다. 그는 “그때만 해도 독산동 아파트 개발 사업이 잘되겠냐는 주변의 우려가 많아서 날씨가 좋은 날에도, 비 오는 날에도 수시로 현장을 찾아가 보곤했다”며 “아파트 분양을 시작하는 순간 청약경쟁률이 10대 1이 나오면서 한 번에 분양이 마감됐는데 지금도 너무 잘했다고 생각하는 프로젝트”라고 회상했다. 이어 그는 “독산동 개발 사업 이후로는 사업성을 가장 중요한 요소로 보게 됐다”며 “건설사는 책임준공을 하게 하고 우리가 파이낸싱을 해 수익을 높이고 있다”고 말했다.

실제 메리츠증권의 프로젝트금융본부는 건설사, 시행사, 은행 등에서 잔뼈가 굵은 25명의 팀원들로 구성된 3개 팀이 이끌고 있다. 이들은 여 전무와 함께 수시로 토론을 통해 각자의 영역을 살려 부동산의 사업성을 판단한다. 여 전무는 “여러 출신들이 집합돼 있다 보니 사업성에 대한 다양한 뷰가 있어 분석 능력이 좋은 편”이라며 “오후에는 대부분의 인원이 현장에 나가 직접 부동산 트렌드들을 살피고 있다”고 자랑했다.

그는 “강남역이 우리나라에서 큰 명소인데 신림동과 판교를 비교했을 때 거리로는 판교가 강남역에서 더 멀지만 교통망에 따라 사업성은 달라진다”며 “또 이미 비싸진 땅에 짓는 게 맞는 건지 아니면 조금은 도시와 떨어져 있지만 교통이나 환경 등을 봤을 때 발전시킬 수 있는지를 종합적으로 보고 사업성을 찾아 투자하다 보면 항상 수요는 생기게 되는 것 같다”고 말했다.

◇도시재생·해외 부동산 컨스트럭션 론 등 계획 “국내 넘어 글로벌 1등 목표” = 서울은 개발할 땅이 없고, 주택 개발도 힘들어지고 있다. 또 지방은 수익률이 떨어지거나 위험한 사업장이 많다. 이러한 상황에서 여 전무가 눈을 돌린 것은 ‘도시재생’ 사업이다.

메리츠증권은 지난해 인천 주안에 3500억 원을 들여 여성병원과 복합쇼핑몰, 주거시설을 함께 건설하는 주거복합개발을 진행했다. 문 닫을 위기에 처한 초등학교를 옮기고 그 주위에 주거시설과 병원, 상업시설 등을 지어 도시재생을 이룬 것이다.

그는 인천 주안 도시재생 사업에 대해 “인구가 줄면서 단독 주택 부지의 초등학교가 학생 커버리지가 줄어 문 닫는 상황이 많이 생기는 추세”라며 “이러한 학교들의 개발을 위해 도시재생 어떻게 해야 될 지 고민했고 사람들이 주거지를 옮기는 것을 좋아하지 않는다는 특성을 반영해 아파트와 근린상가로 구성된 기존 주택을 넘어 학교, 문화, 레저, 병원, 상업시설 등을 함께 개발하는 것을 생각했다”고 설명했다.

여 전무는 “도시재생에 주목하는 이유는 과거보다 인구가 줄면서 주거 문화가 바뀌고 있기 때문”이라며 “서울시에서 추구하는 ‘청년 주택’ 같은 것도 도시 재생”이라고 설명했다. 이어 그는 “역 근처에 자투리땅을 사서 하는 청년 주택은 금융 기관들이 단순히 대출만 하는 게 아니라 수익형 부동산인 임대아파트를 직접 소유해 안정적인 캐시 플로우(현금 유동성)를 만든 다음 개인들한테 상품을 공급한다”며 “예금 금리는 2% 이하지만 이렇게 되면 6% 가까이가 되다 보니 상품을 잘 만들어 놓으면 돈이 될 수 있다”고 말했다.

이 밖에도 메리츠증권은 개발 투자를 국내에 머물지 않고 해외까지 뻗어 나갈 계획을 갖고 있다. 특히 여 전무는 해외 컨스트럭션 론(건설비용 대출)에 관심을 두고 있다. 이를 위해 해외 부동산 PF에 경력이 있는 직원들도 선발 중이다. 그는 “프로젝트금융사업본부는 땅을 건물로 완성하는 투자를 하는데 해외는 우리가 모르는 리스크들이 많다”며 “그렇다 보니 완성된 실물자산을 사는 것보다는 유럽이나 미국에서의 컨스트럭션 론을 검토하고 있다”고 밝혔다.

12년 동안 메리츠증권에서 숨 가쁘게 달려오며 회사를 부동산PF 업계 톱티어로 완성시킨 그의 향후 목표는 무엇일까. 여 전무는 프로젝트금융사업본부장으로서 목표에 대해 “국내에서는 부동산 PF로 볼 때 우리 본부가 업계 1위로 높은 포지션에 있다”며 “장기적 플랜으로는 해외까지 나아가 그간의 업무 노하우와 자본력을 바탕으로 부동산PF에서 글로벌 1등이 되고 싶다”고 말했다.

△여은석 메리츠종금증권 프로젝트금융사업본부장(전무)는?

여 전무는 1999년 연세대학교 경영학과를 졸업한 후 같은 해 한국시티은행에 입사해 부동산 개발 업무를 맡았다. 2005년 한국투자증권 프로젝트금융부 팀장을 거쳐 2007년 메리츠종금증권 프로젝트금융1팀장으로 합류했다. 2010년 상무로 승진한 여 전무는 2016년부터 프로젝트금융사업본부 본부장을 맡고 있으며 2017년 전무가 됐다.