[세법 시행령 개정] 임대사업자 과세 강화…실거래가 9억 상가주택 양도세 늘어

공동주택 소수 지분자도 과세… 대토보상권 현물출자 양도세 감면율 인상

정부가 임대사업자와 고가 상가주택 보유자에 대한 과세 강화에 나선다. 주택을 여러 채 소유한 임대사업자에 대한 임대소득 세액감면 혜택을 줄이기로 한 것이다. 또 주택 수 산정 방식도 바꿔 주택을 공동 소유한 소수 지분자도 과세 대상에 포함키로 했다. 실거래가 9억 원이 넘는 고가 상가주택에 대한 양도소득세 부담도 늘어난다.

5일 기획재정부는 이 같은 내용이 포함된 ‘2019년 세법 후속 시행령 개정’을 발표했다.

개정안에 따르면 2022년부터는 실거래가 9억 원 초과 상가주택은 주택과 상가를 구분해 주택부분만 1세대 1주택 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받는다.

현재는 하나의 건물에 주택과 상가가 복합된 겸용주택의 경우 주택 연면적이 더 넓으면 건물 전부를 주택으로 간주하고 있다. 이 경우 1세대 1주택 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있다.

공동소유 주택의 주택 수 계산 방법도 달라진다. 그동안 공동소유 주택의 경우 최다 지분자의 소유로 계산했지만, 앞으로는 주택 임대소득이 연 600만 원 이상이거나 기준시가가 9억 원이 넘는 주택의 30% 초과분을 보유한 경우에도 보유 주택 수에 가산한다.

보유주택 수는 월세·전세 과세 범위에 영향을 미친다. 2주택 이상을 소유할 경우 월세에 대한 임대소득으로 과세하며, 3주택 이상은 전세보증금 간주임대료에 대해 과세한다.

임대사업자에 대한 세제 혜택은 올해도 줄어든다. 지난해 12월 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 방안(12ㆍ16대책)’의 후속조치로 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주 요건을 추가키로 한 것이다. 그동안 조정대상지역 내 1세대 1주택을 민간임대주택으로 등록한 경우 거주 기간과 관계 없이 비과세 혜택을 볼 수 있었지만 올해부터는 2년 거주 요건을 충족해야 한다.

지난해 12월 17일 이후 사업자ㆍ임대사업자등록분부터 적용된다.

조정대상지역 내에서 일시적으로 2주택자의 전입요건이 추가되고 중복보유가 허용되는 기간도 짧아진다. 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있도록 한 것이다.

다만 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 신규 주택 취득일부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인(세입자) 간의 임대차계약 종료 시까지 전입 기한을 연장한다. 이는 지난해 12월 17일 이후 취득하는 주택분부터 적용된다.

▲2019년 세법 후속 시행령 개정안. (기획재정부)

이와 함께 정부는 다주택자의 주택 처분을 유도하기 위해 6월까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하기로 했다.

또 앞으로 대토(代土) 보상권을 부동산투자회사(리츠·REITs)에 현물출자하는 경우 양도소득세 감면율이 현행 10%에서 15%로 인상된다. 대토보상 리츠는 토지소유자가 대토보상권을 리츠에 현물출자하면 리츠가 개발사업 시행 후 수익을 출자자에게 배분하는 방식이다. 땅주인 한 사람당 받을 수 있는 대토 면적이 넓지 않은 점을 감안해 대토 부지를 모아 개발사업을 하는 것이 핵심이다. 올해부터 3기 신도시 등에 수십조원대 보상비가 풀릴 예정인 가운데, 정부가 부동산시장 과열을 우려해 땅 소유주에게 현금 대신 해당 지구의 다른 땅을 주는 대토 보상을 권장하는 차원으로 해석된다.