대우건설 재건축 리츠 사업 추진...반포3주구에 첫 적용

재건축 일반분양 물량 리츠를 활용해 임대주택으로…운영기간 종료 후엔 일반에 매각

대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(법인명 투게더투자운용)를 통해 '재건축 리츠 사업'을 추진한다고 16일 밝혔다. 리츠 사업 첫 적용 대상은 서울 서초구 반포동 '반포1단지 3주구' 아파트다.

재건축 리츠 사업은 주택 재건축으로 나온 일반분양 물량을 리츠(투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 배당하는 회사)를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영 기간 종료 후엔 일반에 매각하는 방식이다.

통상 재건축 사업 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급한다. 이 때 주택법의 하위 규칙인 '주택공급에 관한 규칙'을 따르게 된다. 하지만 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 해당 공급 관련 규칙을 적용받지 않게 된다. 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출하는 것이다.

대우건설이 설립한 리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자받은 후 주식으로 조합에게 돌려주게 된다. 이렇게 돌려받은 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모가 가능하다. 리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 주택을 운영한다. 의무 운영 기간이 종료되면 조합이 원하는 분양가로 주택을 임의 분양할 수 있다.

회사 관계자는 "재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이어서 분양가 규제에서 자유로울 수 있다"며 "운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익 실현도 가능하다"고 말했다. 조합은 인허가 변경을 통해 '리츠에 현물 출자하는 내용'을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다.

대우건설은 최근 입찰한 반포1단지 3주구 재건축사업에 이번 재건축 리츠 사업을 첫 적용할 계획이다. 대우건설은 지난해 리츠 AMC를 설립한 데 이어 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자ㆍ보수와 유지 등을 통합 관리하는 대우에스티를 출범시켰다. 이들 업체와 더불어 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 대우건설 부동산종합서비스(D.Answer)를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다는 계획이다.

대우건설은 재건축 리츠 사업과 관련된 관계 법령 검토를 이미 마쳤다. 회사 측은 "재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가받을 수 있을 뿐만 아니라 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 갖게 되는 것"이라며 "임대주택 공급 확대 효과는 물론 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하게 될 것"이라고 전했다.