[기고] 포스트 코로나, 부동산 투자 '신중하게'…운용은 '적극적으로'

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원

코로나19라는 뜻밖의 상황이 팬데믹(세계적 대유행)으로 확대되면서 모든 경제가 위축됐다. 부동산 시장은 통상 경제상황, 수요와 공급, 소득 수준, 시장 유동성, 금리, 대출, 세금, 부동산 정책 등의 변수가 상호 작용하여 형성된다. 그러나 코로나19는 아무도 겪어 보지 못한 질병에 관한 것이기 때문에 이것이 현 주택 규제 정책과 맞물려 어떻게 시장에 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.

◇ 늘어나는 공실률과 줄어드는 수익률, 가장 먼저 타격받는 상업용 부동산= 최근 내수경기 침체와 온라인시장의 확대로 좋지 않던 상업용 부동산 시장에 코로나19라는 악재가 겹쳤다. 전염병이라는 특징 때문에 유동인구가 줄다 보니 매출이 떨어지고, 버티지 못하는 소상공인들로 인해 공실률이 높아지면서 투자자들의 수익성도 악화하고 있는 실정이다. 한국감정원의 2019년 4분기 상업용 부동산 임대 동향조사를 보면 중대형 상가와 소규모 상가 공실률은 각각 11.7%, 6.2%로 전년 동기 대비 약 0.9%포인트 증가했다.

◇ 많이 오른 아파트와 재건축 가격 하락폭 커, 실거주용 주택은 비교적 안정적= 투자목적이 큰 재건축아파트는 재정비사업 규제와 맞물려서 투자 회수기간 장기화와 수익률 하락이 예상되면서 가장 먼저 가격이 하락했다. 오피스텔, 다가구주택 등은 한국의 독특한 전세제도로 수익률 하락이 눈에 띄게 보이지는 않아 급격한 하락은 없지만, 오피스텔 분양시장 등은 위축되고 있는 상황이다.

반면 매입 여력이 되는 무주택 실수요자들은 가능한 금액 내에서 내 집 마련의 기회를 찾고 있어 가격이 유지된다. 아파트 분양시장은 그 열기가 여전히 뜨겁다. 서울에서 3월 30일 청약접수를 진행한 ‘르엘 신반포’는 124.7대 1, 4월 21일 청약접수를 진행한 ‘호반써밋 목동’의 평균 경쟁률은 128대 1을 각각 기록했다. 분양시장 외 실거주 목적 주택시장도 거래량이 줄어들기는 했지만, 가격은 여전히 유지되고 있다.

◇ 코로나19 사태 부동산에 어떤 영향을 줄까=코로나19로 단기간에 무너진 경제가 빠르게 회복되기는 어려울 것이고, 4·15총선 결과에 따라 부동산 규제정책도 유지될 가능성이 큰 만큼 부동산시장의 향방에 귀추가 주목된다. 구분상가, 오피스텔 분양시장의 어려움과 재건축아파트 하락세는 당분간 이어질 것이다. 대출규제 및 세금 강화, 공시가격 인상으로 인한 부담감으로 고가주택의 가격 조정도 당분간은 불가피할 것이다. 다만 신규 주택공급량이 부족하고 풍부한 유동자금의 대체 투자처가 없으며 실수요자가 여전히 풍부하기 때문에 큰 폭의 주택시장 급락은 없을 것이다.

무주택자 중 청약가점이 높다면 청약시장에 적극적으로 나서고, 그렇지 않다면 매입 가능 금액을 파악해 저점 매수의 타이밍을 찾아 내 집 마련을 하는 것이 좋다. 다주택자는 개인의 부동산자산 비중, 대출 규모, 세금을 제외한 예상 수익률 등을 종합적으로 분석해 매각을 고려하는 것도 필요하다. 부동산 자산가에 대한 세금은 앞으로 더욱 높아질 것이기 때문이다.

토지나 상업용부동산 등을 보유하고 있다면 임대 수익을 높일 수 있는 전략을 적극적으로 찾아야 한다. 서울시 역세권 청년주택 등 정부에서 정책적으로 인센티브를 주는 다양한 제도들이 있다. 부동산을 그냥 갖고 있다고 수익률이 보장되는 시기는 아니기 때문에 적극적으로 수익을 높이고 비용을 줄이는 전략을 찾아야 한다.

부동산 투자를 하고 싶다고 대출비중을 높이거나 전세자금을 이용한 갭투자 등 급한 투자는 금물이다. 투자기간을 장기로 잡고 세후 수익률을 예상해 신중하게 접근해야 한다. 부동산은 다양한 변수와 복잡한 정책 등으로 개인이 판단하기에 어려움이 있을 수 있으니 전문가의 도움을 받는 것도 좋다. NH농협은행은 고객의 니즈에 부응하기 위해 연초 WM사업부에 NH All100자문센터를 확대 개편하여 우수고객 종합자산관리 컨설팅을 지원하고 있다. NH All100자문센터는 부동산전문가, 세무사, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성하여, 부동산, 세무, 종합금융, 은퇴설계 등 전국의 VVIP 고객을 포함한 니즈가 있는 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.