[부동산 e!꿀팁] '헌 집 줄게, 새집 다오' 재건축ㆍ재개발 차이는?

“두껍아 두껍아, 헌 집 줄게 새집 다오." 전래동요처럼 오래되고 열악한 집을 허물고 살기 편한 새집을 짓는 사업이 있습니다. 법에선 이런 사업을 '정비사업'이라고 합니다.

건설ㆍ부동산 산업에서 가장 중요한 법 중 하나인 '도시정비법'에선 정비사업을 '도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업'이라고 설명합니다.

정비사업은 현재 부동산시장에서 핵심 영역 중 하나입니다. 새집을 지을 땅이 부족해지면서 기존에 개발된 주거 공간을 재활용하는 게 중요해졌기 때문이지요. 정비사업의 중요성은 정비사업을 거친 지역 집값이 고공행진을 하는 것만 봐도 알 수 있습니다.

정비사업엔 크게 세 갈래가 있습니다. 재건축과 재개발, 주거환경개선사업입니다. 주거환경개선사업은 저소득층 주거 환경을 개선하기 위해 지방자치단체 주도로 인프라(정비기반시설)를 정비하거나 주택을 공급하는 사업입니다. 자주 추진되는 사업은 아닙니다.

(출처=서울시)

보다 일반적인 사업은 이름도 비슷한 재건축과 재개발입니다. 모두 헌 집을 허물고 새집을 짓는 사업인 탓에 헷갈리기 쉽습니다. 재건축과 재개발을 구별하려면 '건축'과 '개발'에 주목해야 합니다.

재건축 사업의 초점은 개별 건축물입니다. 쉽게 생각하면 오래된 아파트나 연립주택 등을 허물고 다시 짓는 사업입니다. 도시정비법 시행령에선 준공 후 20년이 넘거나 안전에 큰 문제가 있는 주택을 재건축 대상으로 규정합니다. 서울에선 준공 후 30년이 지나 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있습니다. 사업 초점이 개별 건축물인 만큼 주변 인프라는 그대로 남아 있습니다.

(출처=서울시)

재건축이 개별 주택을 다시 짓는 사업이라면 재개발은 넓은 지역을 다시 개발하는 사업입니다. 노후 주택도 많고 인프라도 열악한 지역이 재개발 대상입니다. 재개발 지역에선 주택뿐 아니라 도로와 상하수도, 공원 등 정비기반시설까지 새로 정비합니다. 재건축보다 변화가 크지요.

지난 6일 국토교통부는 주택 공급을 늘리기 위해 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사)가 참여하는 공공 재개발 사업을 추진하겠다고 발표했습니다. 공공 재건축이 아니라 공공 재개발을 선택한 이유에 대해 국토부는 "재개발 구역은 재건축 단지에 비해 주거 환경이 열악하고 기반시설이 부족하므로 공공이 관심을 가지고 주거 환경을 개선할 필요가 있다"고 설명했습니다. 재건축과 재개발 차이를 이해하면 이번 정책 맥락도 파악할 수 있을 것입니다.