집값 불안 '불씨'까지 잡는다…정부, 전매 제한·투기적 법인 거래에도 '칼날'

비규제지역도 분양권 전매 6개월→소유권 이전…법인 부동산거래 특별 조사

▲서울 아파트 단지 모습. (연합뉴스)

대전과 울산, 광주 등 지방 광역시에서 분양하는 민간 아파트도 입주 때까지는 분양권을 팔 수 없게 됐다. 정부가 서울과 경기 일부 지역에서만 시행했던 분양권 전매 금지를 오는 8월부터 수도권 전역과 지방 광역시로 확대하기로 했기 때문이다.

국토교통부는 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시 도시지역 민간택지에서 건설‧공급되는 주택 전매 제한 기간을 기존 6개월에서 앞으로는 소유권 이전 등기 시까지로 강화한다고 11일 밝혔다. 이를 위해 주택법 시행령을 개정, 8월 중 시행할 방침이다.

현재 규제지역이 아닌 수도권과 지방광역시 민간택지에서 건설‧공급되는 주택은 6개월의 전매 제한 기간을 적용받고 있다. 규제지역보다 짧아 분양권 전매를 목적으로 청약하는 투기 수요 유입이 계속되고 있다.

실제 현대건설이 지난 3월 인천 송도국제도시에 분양한 '힐스테이트 송도 더 스카이' 아파트는 804가구 모집에 무려 5만8021명이 몰려 송도 분양 사상 최고인 평균 72.17대 1의 청약경쟁률을 기록했고, 같은 달 분양한 경기 시흥시 '시흥 장현 영무예다음'도 평균 50.2대 1이라는 시흥시 역사상 최고 경쟁률을 올렸다.

이번 조치로 대전과 울산, 부산, 광주 등 지방 광역시와 인천, 경기 안산ㆍ시흥ㆍ오산 등 수도권 내 비규제지역에서 신규로 분양하는 아파트를 분양받은 사람은 소유권 이전 등기 때까지 전매를 할 수 없게 됐다. 국토부 관계자는 “전매 행위 제한기간이 늘어나 실수요자 당첨 확률이 높아질 것으로 예상된다”고 말했다.

국토부는 이와 함께 투기성 법인 주택 거래 대응도 강화하기로 했다. 개인의 부동산 매매‧임대행위에 대한 규제가 강화되자 부동산 매매업과 임대업 법인 설립이 지속적으로 늘고, 전체 주택 거래에서 차지하는 비중도 확대되고 있다는 판단에서다.

특히 최근 시장 과열 양상을 보이고 있는 수도권 비규제지역에서 다주택자 양도소득세 중과와 합산과세 등 개인에 적용되는 대출‧세제상 규제를 피하기 위해 부동산 매매법인 등을 설립하고 주택을 매수하는 법인 거래가 빠르게 늘고 있다. 지난 3월 기준 인천(11.3%)과 오산(13.2%), 평택(10.9%) 등은 법인 비중이 두 자릿수로 증가했고 안산(7.8%)과 시흥(6%) 등도 이전에 비해 법인 비중이 확대됐다.

국토부는 이들 지역 뿐 아니라 투기적 매매가 의심되는 거래는 탈세와 대출 규정 위반 여부에 대한 집중 조사에 나선다는 계획이다. 이상 거래는 △본인이 임원으로 있는 법인에 주택을 매도한 거래 △동일인이 복수의 법인을 설립해 각 법인을 통해 주택을 매수한 거래 △미성년자의 주택 매수 △외지인의 빈번한 다른 시·도 주택 매수 등이다.

법인 거래에 대한 정보 수집도 강화할 예정이다. 기존에는 법인과 개인을 구분하지 않고 단일한 신고서식을 사용했지만 앞으로는 법인용 실거래 신고서식이 새로 마련된다.

자금조달계획서 제출도 의무화된다. 현재 규제지역 내에선 3억 원 이상, 비규제지역에선 6억 원 이상 주택 거래 신고 시 자금조달계획서를 제출해야 하는데, 법인의 경우에는 거래지역과 거래가격에 관계없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다.

국토부는 이를 위해 부동산거래신고법령 개정안을 마련하고서 이달 중 입법예고할 계획이다.

김영한 국토부 토지정책관은 "법인 등을 대상으로 한 이번 관계기관 합동조사는 자금조달계획서를 제출하지 않는 거래 건이라도 관리 사각지대에 놓이는 것은 아니다"라며 "대상지역을 막론하고 부동산 투기 규제를 회피하기 위한 목적인 법인 거래에 대해서는 고강도 대응을 지속할 계획"이라고 강조했다.

전문가들은 이번 정부 조치가 규제 사각지대의 투기 수요까지 막아 집값 안정을 도모하겠다는 의지로 보이지만 어느 정도 효과를 거둘 지는 두고봐야 한다고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양권 전매행위 제한기간 강화로 분양권 전매시장과 같은 틈새가 대부분 밀봉돼 관련 거래가 줄어들 수 있을 것"이라며 "투기적 법인에 대한 대응 역시 세금 부담을 피해 이용되던 법인 거래를 일부 진정시킬 수 있을 것으로 보인다"고 판단했다.

다만 "분양권 전매 제한의 경우 건설사가 규제를 피해 8월 이전 밀어내기 공급을 실시할 가능성이 높은 만큼 제도 시행 시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 덧붙였다.