[부동산 e!꿀팁] 분양권 전매 규제가 강화된다는데 뭐가 바뀌나요?

국토교통부는 11일 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 그리고 지방 광역시의 용도지역 '도시지역'에서 민간 분양주택 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지하겠다고 발표했습니다.

전매란 무엇이기에 규제가 강화됐다고 하는 걸까요? 전매란 분양받은 아파트에 입주하기 전 해당 아파트에 대한 모든 권리를 돈을 주고 매매하는 것을 말합니다. 전매엔 통상적으로 분양가에 더해 프리미엄 혹은 피(P)라고 하는 웃돈이 붙습니다. 청약 경쟁이 갈수록 치열해지고 아파트값이 오르면서 아파트 전매가 효과적인 '내 집 마련 수단'이 됐기 때문입니다.

전매 대상에는 입주권과 분양권, 두 가지가 있습니다. 두 가지 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 공통점이 있습니다. 어떻게 받느냐가 차이지요. 입주권이 재개발ㆍ재건축 지역에 살던 원주민에게 주는 권리라면 분양권은 청약에 당첨돼 생기는 권리를 말합니다. 재개발ㆍ재건축 조합원이 많지 않다는 점을 고려하면 전매시장에선 거래되는 권리는 대부분 분양권이지요.

다시 본론으로 돌아갑시다. 기존에는 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 수도권이나 지방 광역시에선 청약 당첨 후 6개월만 지나면 민간 주택 분양권을 전매할 수 있었습니다. 이번 조치는 그 기간을 늘리겠다는 것이지요. 통상적으로 소유권 이전 등기는 주택 완공 후에 할 수 있기 때문에 분양 후 2년가량이 걸립니다. 전매 제한 기간이 네 배가량 늘어나는 셈입니다. 다만 법에선 소유권 이전 등기가 청약 당첨 후 3년 넘게 걸리면 전매 제한을 풀어주도록 하고 있습니다.

이번 조치로 수도권 대부분 지역에서 전매시장이 사실상 마비됐습니다. 경기 이천시와 가평군, 양평군, 여주시, 광주시 전역과 남양주시, 용인시, 안성시 일부 지역만 규제에서 벗어날 수 있었을 뿐이지요.

그러면 국토부는 왜 전매 제한 기간을 늘린 걸까요? 답은 방금 말씀드린 '피'에 있습니다. 실제 거주하지도 않을 거면서 전매를 노리고 아파트를 분양받으려는 사람이 늘었기 때문입니다. 전매 제한이 풀리면 분양권을 되팔아 차익을 남기는 식입니다. 이런 식으로 청약 경쟁률이 올라가면 실제 내 집 마련을 위해 청약을 신청한 사람이 피해를 볼 수 있다는 게 국토부 판단입니다.

국토부는 오는 8월 이후부터 이번 조치를 시행할 예정이라고 합니다. 그 전에 입주자 공고를 내는 단지는 이전과 같은 전매 제한 기준을 적용받습니다.

투자자들은 벌써 이 틈을 노립니다. 전매 제한이 강화되면 분양권이 희소해지는 만큼 값이 올라갈 것이라는 거지요. 최근 분양권 전매 제한이 풀린 단지에서도 프리미엄 값이 올라가고 있습니다. 전문가들은 8월 전 청약 경쟁이 전에 없이 치열해지겠지만 아파트 당첨만 받으면 상당한 수익을 올릴 것이라고 예상합니다.