[부동산 e!꿀팁] 임대차 3법, 무엇을 바꾸려 하나요?

▲국회 본회의장 모습. (연합뉴스)

여당인 더불어민주당이 주택 임대차 시장 개편에 속도를 내고 있습니다. 민주당 의원들은 21대 국회가 열자마자 주택임대차보호법 개정안 등 임대차 시장 규제를 강화하는 법안을 발의했습니다.

핵심은 임대차 3법으로 정리됩니다. 임대차 계약 신고제, 계약 갱신 청구권제, 전ㆍ월세 상한제가 그것입니다. 민주당 의원들은 주거 복지를 강화하고 경제적 약자인 세입자를 보호하기 위해 이 같은 법안이 필요하다가 합니다.

임대차 계약 신고제부터 살펴볼까요? 임대차 계약 신고제는 전ㆍ월세 계약을 맺으면 보증금과 임대료, 계약금 등을 의무적으로 지방자치단체에 신고하도록 하는 제도입니다. 지금까진 주택 매매 계약은 의무 신고 대상이었지만 임대 계약엔 신고 의무가 없었습니다. 국토교통부 등은 전체 임대 주택 중 80%가량은 계약 내용이 '깜깜이' 상태라고 추산합니다.

임대차 계약 신고제가 도입되면 정부와 지자체에서 임대 계약 내용을 모두 파악할 수 있습니다. 시세 형성 과정도 더 투명해질 수 있습니다. 계약 내용이 투명해지니 뒤에서 설명할 계약 갱신 청구권제, 전·월세 상한제를 시행하기도 쉬워집니다. 정부ㆍ여당에선 임대 계약을 허위 신고하거나 늦게 신고하면 벌금형을 부과하는 방안을 추진 중입니다.

계약 갱신 청구권제는 세입자가 원하면 전ㆍ월세 계약 기간을 한 차례 이상 연장해주는 제도입니다. 집주인은 법에서 인정한 특별한 사유가 없다면 갱신 요구를 인정해줘야 합니다.

현재 민주당에서 윤후덕 의원, 박주민 의원 등이 계약 갱신 청구권제를 담은 주택임대차보호법 개정안을 발의했습니다. 윤후덕 의원 안(案)은 세입자에게 최장 2년간, 한 차례 계약 갱신권을 주자는 내용입니다. 윤 의원 안대로면 현재 2년인 임대차 보호 기간이 사실상 4년으로 늘어납니다. 박 의원 안은 더 강력합니다. 박 의원은 세입자에게 무기한으로 계약 갱신권을 주자고 제안했습니다. 세입자가 원하는 만큼 주거 기간을 보장하자는 겁니다. 임대차 계약에 기한을 설정하지 않는 미국 일부 도시 제도를 빌렸습니다.

계약 갱신 청구권제가 임대 계약 기간을 규제한다면 전ㆍ월세 상한제는 임대료에 관한 제도입니다. 윤후덕 의원 안에선 계약 갱신 시 임대료 증액 폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하고 있습니다. 과도하게 임대료를 올리는 걸 막아 세입자의 주거권을 보장하겠다는 의도입니다.

임대차 3법이 실현되면 긍정적인 효과만 있을까요? 일부에선 임대차 3법이 임대료를 올리는 역효과가 발생할 수 있다고 우려합니다. 집주인들이 규제를 피해 첫 계약 때부터 전셋값을 높이 부를 가능성 때문입니다. 1989년 임대차 보호 기간을 1년에서 현행처럼 2년으로 늘렸을 때도 전셋값이 사상 최대 폭인 19.8% 올랐습니다. 한국주택학회는 2015년 국토교통부 용역에서 임대차계약 갱신권 제도와 전ㆍ월세 상한제가 함께 시행되면 임대료가 1차 계약 기준 최대 11% 오른다고 분석했습니다.

임대료 상승이 집값 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 전셋값이 올라 매매 가격과 차이(갭)가 줄어들면 자금을 조금만 들여도 전세를 끼고 주택을 살 수 있습니다. 대출을 통한 자금 조달을 어렵게 해 고가 주택 수요를 줄이겠다는 정부 부동산 정책이 일부 무력화될 가능성이 있습니다.