다주택자 세금 강화로 집값 잡겠다는 정부… 이번엔 먹힐까

다주택자 종부세ㆍ단타매매 양도세 추가 상향 검토…업계에선 “거래 절벽 우려”

정부가 이르면 이번 주 발표할 22번째 부동산 대책은 다주택자에 대한 세금 강화 쪽으로 핵심 방안이 모아지고 있다. 주택 공급을 획기적으로 늘리기는 어려운 상황에서, 다주택 보유자의 세금 부담을 더 높여 집값 안정을 꾀해 보겠다는 것이다.

문재인 정부는 그동안 다주택자를 겨냥한 징벌적 과세 기조를 일관되게 유지해 왔다. 하지만 시장에서 원하는 공급 확대 방안 대신 수요 억제책으로는 부동산 시장 안정을 도모할 수 없다는 게 많은 전문가들의 지적이다.

5일 정관계에 따르면 정부와 여당은 집을 2채 이상 보유한 다주택자와, 단기간에 사고파는 투기성 매매자에게 보다 높은 세금을 부과하는 방안을 추진 중이다. 이르면 이번 주에 이런 내용 등을 담은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 등 법 개정안을 국회에 제출할 예정이다.

◇다주택자 종부세율 최고 4% 이상 인상 검토

정부ㆍ여당은 종부세를 기존 정부 안(案)보다 더 늘리는 방안을 검토 중이다. 지난 연말 정부가 12·16 부동산 대책을 통해 다주택자 종부세 최고세율을 4%로 인상하는 방안을 발표했는데, 20대 국회에서 처리되지 못했다. 정부는 이를 더 높이는 방안을 추진하고 있다. 종부세 과표 구간을 낮춤으로써 보다 많은 다주택자들이 최고세율을 적용받게 하겠다는 것이다.

종부세 과표는 보유 주택의 공시가격을 합산해 6억 원(1가구 1주택은 9억 원)을 기본공제한 뒤, 공정시장가액비율(90%, 내년 95%, 내후년 100%)을 곱해 구한다.

현재 종부세 4%를 적용받으려면 공시가격에 공정시장가액비율(90%)을 곱한 가격이 94억 원을 넘어야 한다. 시세로 약 150억 원에 이르는 금액이다.

이에 과표 구간을 낮추는 방식으로 최고 세율을 적용받는 폭을 키울 전망이다. 3주택자 이상의 공제 금액은 절반 수준으로 줄이는 방안이 검토된다.

◇단타 매매 양도세율 50% 상향 검토

양도소득세의 경우 2년 미만으로 보유한 주택에 물리는 세율을 더 높이는 쪽으로 가닥이 잡히고 있다. 양도차익을 목적으로 단기간에 집을 사고파는 투기 수요를 잡기 위해서다.

지난해 12·16 대책 당시 1년 미만 보유 주택은 내년부터 양도세율 50%를 적용키로 했다. 현행보다 10%포인트(p) 올린 비중이다. 1년 이상∼2년 미만 보유 주택은 기본세율(6~42%) 대신 양도세율 40%를 적용키로 했다.

정부와 여당은 이를 추가로 더 높이는 방안을 검토 중이다. 다주택자에게 물리는 양도세 중과세율도 큰 폭으로 조정할 수 있다.

▲문재인 대통령(왼쪽)과 김현미 국토교통부 장관. (연합뉴스)

현재 다주택자가 조정대상지역의 집을 양도하면 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p의 양도세를 중과한다. 내년부터 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과 시에는 주택 수에 분양권이 포함된다. 실거래가 9억 원 초과 주택을 거래한 1가구 1주택자가 장기보유특별공제를 받을 때 거주기간 요건도 추가된다.

지금은 거주자인 1가구가 2년 이상 보유한 집을 팔면 9억 원까지 비과세 혜택을 받는다. 조정대상지역 내 1가구 1주택자는 보유 기간과 거주 기간이 모두 2년 이상인 경우 9억 원까지 비과세다.

정부와 여당은 이때 적용하는 보유·거주 기간을 더 늘리는 방안을 검토 중이다. 보유세인 재산세와 거래세인 취득세를 올리는 방안도 들여다보고 있다. 다주택자의 경우 현행 1∼4%인 취득세율을 대폭 올려 적용할 전망이다.

임대주택사업자에 대한 세제 혜택은 대폭 축소될 전망이다. 등록 임대사업자는 4년·8년의 의무 임대기간을 지키고 임대료를 연간 5% 이내로 올리도록 하고 있다.

그 대신 다양하게 제공해온 세제 인센티브를 폐지하는 방안이 추진 중이다. 강병원 더불어민주당 의원은 부동산 임대사업 특혜를 축소하는 관련 3법을 대표 발의했다.

◇업계 "수요 억제책으론 부작용만 속출… 공급 부족 해결 방안 나와야"

정부ㆍ여당의 이 같은 방안에 대해 업계에서는 부동산 대책이 아닌 과세 확대 방안이라는 비판의 목소리가 커지고 있다. 정부의 정책 실패가 집값 상승을 부추겼는데, 효과는 커녕 부작용만 낳는 수요 억제 위주의 대책만 내놓려 하고 있다는 것이다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “보유세(종부세)도 높이고 거래세(양도세)도 높이는 조세 전략을 쓰면 다주택자가 집을 사지도 팔지도 못 하는 '거래 절벽'으로 공급이 줄어드는 부작용이 발생한다”며 “종부세를 높이면 조세 전가 효과로 임차인(세입자)이 조세를 부담하게 돼 전월세 시장이 더 불안해질 수 있다”고 말했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “반복되는 부동산 규제책은 시장의 내성만 키울 뿐"이라며 "부족한 공급에 대한 근본적 해결 방안 없이는 집값 안정을 기하기 어려울 것”이라고 말했다.

지난 정부에서 부동산 정책 관련 고위공직을 지낸 한 인사는 “문재인 정권에서 쓰는 대책들을 보면 집값을 잡을 의지가 진정 있는지 의문”이라며 “집값을 올리고 세금을 늘려 선심성 지원금을 푸는 전략을 펴고 있는 것 같다”고 꼬집었다.