건드리면 뛰는 집값…“손 놓을 수도 없고” 깊어지는 정부 고민

재건축 규제완화 검토 소식에 강남 아파트 '들썩'…전문가들 "과감한 공급대책 필요"

설익은 정부의 부동산 대책이 집값 상승에 불을 지피고 있다. 주택 공급 부족으로 규제의 약발이 잘 먹히지 않는다는 지적에 뒤늦게 추가 공급 대책을 예고했지만 시장은 이를 투자의 기회로 받아들이며 시장 불안을 가중시키고 있다. '시장의 역습' 시작된 것 아니냐는 분석도 나온다.

전문가들은 이럴때 일수록 과감한 규제 완화를 통해 주택 공급을 크게 늘릴 필요가 있다고 조언하고 있지만 당장 집값 상승을 우려하는 정부는 쉽게 방향을 잡지 못하는 모습이다.

◇은마·잠실주공5단지 등 아파트값 '들썩'…"재건축 완화 기대감 작용"

정부는 이르면 이달 말 수도권 주택 공급 방안을 발표할 예정이다. 정부는 현실적으로 실현 가능한 공급 대책을 모두 검토 중이라고 밝히고 있다. 가장 눈길을 끄는 것은 재건축 규제 완화 여부다. 현재 고려되고 있는 방안은 용적률 상향과 층수 제한 폐지다.

현재 서울의 3종 주거지역 용적률은 250%, 층고 제한은 35층인데 이를 대폭 완화하는 것이다. 특히 층고 제한을 50층까지 높여 공급 물량을 대폭 늘리는 것을 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

시장은 즉각 반응하고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡형 호가는 21억~22억원 수준이다. 이 아파트 마지막 거래가 19억7000만 원(6월 22일)에 이뤄졌다는 것을 감안하면 한달 새 무려 2억 원 이상 오른 금액이다. 12·16 대책 효과로 강남지역 아파트 가격이 크게 떨어졌던 지난 4월(17억7000만 원)과 비교하면 4억 원 넘게 상승했다.

지난 5월 20억8000만 원 거래됐던 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 81㎡형도 최근 호가가 22억~23억 원으로 치솟았다.

잠실동 J공인 관계자는 "잠실주공5단지에서도 잠실역 주변은 40층 이상 재건축하는 방안이 고려되고 있지만 전체 단지의 층고 제한이 높아진다면 큰 호재가 될 것"이라며 "원래 매물이 없었지만 최근에는 더 거래도 힘들고 가격도 오르고 있다"고 말했다.

▲서울 송파구 잠실동 잠심주공5단지 아파트 전경.

◇'부동산' 얘기만 꺼내면 가격은 이상 급등…"규제 부작용 탓"

부동산에 온갖 관심이 집중된 탓에 부동산 대책과 직접적인 연관이 없는 이슈와 관련해서도 집값이 움직이는 현상까지 나타나고 있다. 행정수도 이전 논의가 급물살을 타면서 세종시 아파트값이 들썩이고 있는 것이다.

이미 세종시 아파트 누적 매매가격이 올해 들어 21% 넘게 오른 상황에서 행정수도 이전 논의까지 더해지자 집값 상승폭은 더 가팔라지고 있다. 이달 초 9억8000만 원에 팔린 세종시 도담동 도램마을14단지 전용 99.99㎡형은 현재 호가가 11억 원이다. 인근 가온마을6단지 전용 84㎡형도 이달 최고 7억7500만 원에 거래됐지만 보름만에 호가는 8억~10억 원에 달하고 있다.

전문가들은 이같은 시장 과열이 정부의 대책 실패 때문이라고 주장한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "정부가 대책을 내놓으면 시장에서는 집을 사야할 기회라고 받아들인다. 그간 정부가 대책을 내놓으면 일시적으로 집값이 얼어붙었다 다시 불이 붙는 것을 경험했기 때문"이라며 "대책이 나와도 버티면 집값이 오를 것이라고 국민들이 가장 잘 알고 있어 집값을 잡기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

전문가들은 부작용을 줄이기 위해서라도 과감한 공급 정책이 필요하다고 강조한다. 그러나 정부는 당장의 집값 상승을 우려해 규제 기조를 완전히 버리지 못하는 모습이다. 실제 정부는 재건축 규제 완화 시 공공기여를 대폭 늘리는 것을 고려하고 있다. 규제 완화로 인해 늘어나는 가구 수 중 최대 50%를 임대주택으로 짓게 하는 방안까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지난 3년간 재건축·재개발에 대해 강경한 입장을 유지했던 정부가 과감한 재건축 규제 완화에 나서기는 힘들 것으로 보인다"며 "결국 공공 재건축이 방안으로 나올 가능성이 큰데, 이 경우 시장에서 원하는 강남권 주택 공급이 이뤄지기는 힘들 것"이라고 말했다.