줄줄이 분양 연기… 분양가 상한제로 ‘공급 절벽’ 우려 현실화

민간택지 분양가 상한제가 본격 시행하면서 서울 새 아파트 '공급 절벽'이 현실화하는 분위기다. 분양가 상한제를 피하기 위한 재건축·재개발 정비사업 조합들의 '밀어내기 분양'이 사실상 끝난데다, 향후 시장 상황을 지켜보겠다며 분양 일정을 미루는 사업장이 늘고 있어서다.

분양가 상한제 시행 전 입주자 모집공고(일반분양 공고)를 신청하고도 여전히 후분양을 저울질하는 단지들도 적지 않다.

30일 부동산114에 따르면 서울지역 아파트 분양 물량은 8월 2만488가구에서 9월 2548가구로 급감한다. 분양가 상한제를 피하기 위한 재개발ㆍ재건축 조합들의 밀어내기 분양이 내달 대부분 마무리되기 때문이다.

◇둔촌주공ㆍ신반포3차 등 상한제 피한 재건축 단지도 '선분양ㆍ후분양 저울질'

분양가 상한제는 주택을 분양할 때 기본형 건축비에 택지비, 건설업체의 적정 이윤을 더한 값으로만 분양가를 책정하게 한 제도다. 이 제도가 지난 29일부터 본격 시행되면서 일반분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제 때보다 더 낮아질 것으로 보인다. 국토교통부는 상한제 적용 시 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 분양이 가능할 것으로 보고 있다.

일반분양가를 낮추면 분양사업은 수익성이 그만큼 떨어지게 된다. 재건축ㆍ재개발 조합원들로서는 자금 부담이 그만큼 커진다는 얘기다. 조합들이 분양 일정을 늦추거나 후분양 등 다른 대안을 찾을 경우 가뜩이나 부족한 서울 주택 공급시장이 더 위축될 가능성이 크다고 전문가들은 지적한다.

이미 서울에선 강동구 둔촌주공아파트와 서초구 반포동 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축 단지)가 선분양과 후분양을 저울질 중이다. 이들 두 단지는 분양가 상한제 유예기간이 종료되기 전 가까스로 입주자 모집공고를 신청했기 때문에 상한제 적용은 받지 않아도 된다. 대신 HUG의 분양가 통제를 받아야 한다.

이 두 단지는 조합원들의 논의 방향에 따라 후분양으로 갈 가능성도 배제할 수 없다. 신반포15차(래미안 원펜타스) 역시 후분양 여지가 남아 있다. 송파구 신천동 미성·크로바아파트와 진주아파트 재건축 조합은 일찌감치 후분양으로 방향을 정했다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 단지들이 낮아지는 수익을 우려해 후분양을 불사할 경우 분양시장에 나오는 물량이 크게 줄 수 있다"고 말했다.

◇올해 하반기 상한제 적용 분양 단지는 '역촌1구역' 등 8곳…총 2591가구에 불과

정비업계에 따르면 서울에서 올해 분양가 상한제를 적용받아 분양될 민간 단지는 은평구 '역촌1구역', 강동구 '고덕강일지구 5블록', 광진구 '자양코오롱하늘채' 등 8곳(총 2591가구)에 불과하다. 연내 분양 예정이었던 동대문구 이문1구역, 서초구 방배6구역 등은 내년 초에나 공급에 나설 전망이다. 일반분양 시점을 올해로 잡아놨지만 시장 상황을 좀 더 지켜보겠다는 것이다.

분양가 상한제 시행으로 청약 대기자들은 더 낮은 가격에 새 아파트를 분양받 수 있지만 문제는 공급이 충분치 않아 청약 경쟁만 더 치열해질 수 있다는 지적이 나온다. 실제 2007년 분양가 상한제가 도입된 뒤 서울 공급 물량은 급감했다. 2007년 5만 가구 수준이었던 서울 인허가 물량이 2008년 2만1900가구, 2009년 2만6600가구 등으로 절반 수준으로 꺾였다.

이처럼 분양 물량이 감소할 경우 역효과가 날 가능성도 크다는 게 전문가들의 지적이다. 무주택 청약 대기자들은 더 좁아진 청약 문을 통과해야 하고, 공급량도 크게 줄어 시장 안정화 효과가 나타나지 않을 수도 있다는 것이다.

곽창석 도시와공간 대표는 "앞으로 물량이 적게 나오면 청약시장은 더욱 과열될 게 뻔하다"며 "청약 열기로 청약 당첨 가점도 오르고 주변 집값에도 영향을 줘 부동산 시장을 자극할 수 있다"고 말했다.