재건축 규제 완화 혜택, 사업시행 인가 단지는 "없다"

사업 승인 단지, 사업 인가 반려해야 하나?

재건축 '福不福' 시행인가 단지 사업 반려해야하나

재건축 추진 단지 중 사업시행 인가 단지는 울고 이전 단계 단지들은 웃을 것으로 보인다. 3일 정부가 '경제난국 종합대책'을 통해 발표한 재건축 활성화대책에 의하면 아직 사업시행 인가를 받지 못한, '운 없는' 단지들은 혜택을 받을 수 없기 때문이다.

재건축 활성화대책에 따르면 '도시및주거환경정비법' 개정을 통해 용적률을 국토계획법 상 한도까지 받을 수 있다. 또 종전 용적률에서 추가되는 용적률의 25%에 대해 지어야 하는 임대주택도 지자체 상한 용적률에서 국계법(국토이용및계획에관한법률) 상 최고 용적률까지의 30~50%에 한해 보금자리주택으로 공급하면 되는 것으로 바뀐다.

하지만 재건축 규제 완화 혜택을 받지 못하는 단지들도 생길 수 있다.

용적률 완화와 임대주택 의무공급제도 폐지는 법령(도시및주거환경정비법) 개정 사항으로 국회 동의를 거쳐야한다.

따라서 빨라야 이번 정기국회가 끝나는 내년 1월에야 공표가 가능하다.

더욱이 정부는 이번 대책에 따른 혜택 단지를 '사업시행인가' 이전 단지에 한정하려는 입장이어서 지난 2006년 말 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 대거 사업시행 인가와 관리처분 인가를 획득했던 단지들은 혜택을 받을 수 없다.

3일 국토해양부 도태호 주택정책관은 "아직 완전히 확정된 바는 아니지만 바뀐 법령에 따라 용적률 수혜를 입게 될 재건축 단지는 사업시행인가 이전 단지에 한할 것"이라고 말했다.

이에 따라 현재 재건축단계 상 사업시행인가를 획득한 송파구 가락동 가락시영 1, 2차나 서초구 반포ㆍ잠원동 일대 대림, 한신 2차, 4차 등은 현행 법제대로 재건축을 추진해야 한다.

현행 재건축 규정대로라면 이들 단지들은 3종 일반주거지역에 위치해 있더라도 서울시 조례 상 최고 용적률은 250%를 넘기 어렵다. 물론 기부채납을 통해 추가 용적률 인센티브를 얻을 수는 있지만 통상적으로 재건축 단지들이 최고 20% 가량 기부채납을 하는 것을 감안할 때 용적률은 250%를 넘기는 어려울 전망이다.

이 경우 이들 단지는 최고 50% 가량의 용적률을 '까먹게'되는 셈이다. 게다가 임대아파트 의무 공급에 따른 손실까지 감안하면 용적률 손실은 더욱 커지게 된다.

이에 따라 일부 단지들은 사업시행인가 반려도 고려 중이다. 사업시행 인가를 획득한 서초구 잠원동의 한 재건축 조합 관계자는 "개정된 법률이 사업성이 더 좋다면 사업시행 인가를 반려하는 경우도 고려해볼 것"이라며 "개정된 법규를 따르면 최고 300% 용적률이 가능하고 보금자리 주택을 공급하더라도 늘어나는 용적률 혜택이 있는 만큼 새 법규 상에서 사업을 하는 게 더 낫다는 의견이 많다"고 말했다.

만약 정부가 개정된 법규가 적용될 단지를 사업인가 이전 단지로 확정할 경우 형평성 문제가 다시금 도마 위에 오르게 될 가능성이 높다.

최근 정부는 공공택지에 공급한 분양가 상한제 아파트의 전매제한 기간을 단축하자 판교신도시 등 기존 규정에 따라 전매제한이 10년으로 책정된 아파트 분양계약자들이 집단 반발한 바 있다. 결국 정부는 지난 10.21대책에서 이들 분양계약자들에 대해서도 전매제한 기간을 완화했다.

이에 따라 재건축에서도 기존 사업시행 인가단지들이 반발하게 될 경우 정부의 소급 적용이 뒤따를 것이란 시각이 나오고 있다.

부동산써브 리서치센터 채훈식 센터장은 "참여정부 이후 주택 정책이 크게 바뀌면서 형평성이 문제가 돼왔고 결국 새 규정에 따른 소급 적용이 이루어졌다"며 "정부의 어중간한 정책으로 인해 건축 새 규제 적용 기준을 놓고 논란이 일어날 수 밖에 없을 것"이라고 지적했다.