[부동산 e!꿀팁] 임대주택 지으면 용적률 높여주는 공공 재개발ㆍ재건축은?

정부가 의욕적으로 공공 재개발ㆍ재건축 사업에 나서고 있습니다. 공공 재개발ㆍ재건축 사업으로 7만 가구 이상을 공급한다는 게 정부 목표입니다.

두 사업은 모두 공공성 확보를 전제로 규제를 완화해 주택 공급량을 늘리는 사업 방식입니다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공 기관이 사업 관리자나 시행자로 사업에 참여합니다. 규제 완화로 늘어난 주택 중 일부를 공공 주택으로 내놔야 한다는 점도 유사합니다.

둘 중 먼저 나온 정책은 공공 재개발입니다. 5월 도입이 발표됐습니다. 공공 재개발은 내부 갈등이나 경제성 부족 등으로 사업에 속도를 내지 못하는 재개발 구역에 LH나 SH공사 등 공기업이 시행자로 참여하도록 하는 제도입니다.

정부는 공공 재개발에 참여하는 구역에 용적률을 올리거나 용도지역 종(種)을 상향해 주택 공급량을 늘려주기로 했습니다. 인허가 절차도 간소화하고 사업비 융자도 저리로 지원해줍니다. 민간택지 분양가 상한제에서도 예외로 인정해주기로 했습니다.

공짜는 아닙니다. 공공 재개발 구역은 규제 완화로 늘어난 주택 중 절반 이상을 공공임대주택이나 공공지원 민간임대주택으로 내놔야 합니다. 일반분양 주택을 분양받은 사람은 길면 5년 동안 실거주해야 하고 최장 10년 동안 전매가 제한됩니다.

공공 재건축도 유사한 구조입니다. 이달 초 정부와 서울시는 공공 고밀 재건축 제도 도입을 발표했습니다. 재건축 사업에 공기업을 공동 시행자나 사업 관리자로 참여시키는 재건축 단지엔 용적률 규제 완화, 종 상향 등을 통해 주택 공급량을 2배가량 늘릴 수 있도록 하겠다고 했습니다. 인허가도 빨리 내주고 단지 내 공원 의무 확보 비율도 낮춰주기로 했습니다.

공공 재건축 역시 규제 완화 대가로 공공주택을 내놔야 합니다. 정부는 규제 완화로 늘어난 주택 중 50~70%를 공공주택으로 기부채납 받는 방안을 추진하고 있습니다. 애초 500가구로 지어질 단지에 용적률 상향으로 500가구가 더해졌을 경우 적어도 250가구는 공공주택으로 내놔야 한다는 뜻입니다. 정부는 기부채납 받은 주택을 공공분양ㆍ장기공공 임대주택으로 각각 절반씩 공급하려 합니다.

공공 재개발ㆍ재건축에 대한 정비사업장 반응은 복잡합니다. 사업 속도를 높여주고 규제를 완화해주는 건 반갑지만 공공주택 확대 의무가 부담스럽기 때문이다. 규제 완화 없이도 사업을 원활히 추진할 수 있다고 믿는 강남권에선 거부감이 짙습니다.

정부는 올해 공공 재개발ㆍ재건축 시범 사업장을 선정할 예정입니다. 시범 사업 성과에 따라 공공 재개발ㆍ재건축과 주택 공급 정책 성과가 갈릴 것으로 보입니다.