서울 대단지 아파트, 3년간 최고 80% 올랐다

평균 28% 상승, 2명 중 1명은 서울ㆍ수도권에 생애 첫 주택 마련

(자료제공=하나금융경영연구소)

서울 대단지 아파트 가격이 지난 3년간 최고 80% 가량 상승했다는 연구 결과가 나왔다.

하나금융경영연구소는 16일 법원 등기정보광장에서 제공하는 부동산 등기 데이터 분석을 통해 최근 10년간 국내 부동산 거래의 트렌드 변화를 연구한 보고서를 발표했다.

이 보고서에 따르면 2017년 5월부터 올해 5월까지 서울의 집합 건물(아파트, 다세대, 연립, 오피스텔, 기타상업용 등) 1㎡ 거래 가격이 28% 상승했다. 인터넷 검색량이 많은 대단지 아파트의 실거래 가격은 이보다 높은 50~80%가량 상승했다.

한국감정원 통계 기준 실거래 가격지수는 같은 기간 45.5%, 실거래 평균가격은 39.1%, 실거래 중위가격 38.7%, 매매가격지수 14.2% 상승했다.

국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 서울 아파트값이 3년간 14.2% 올랐다고 발표했으나, 연구소는 이 지표가 표본에 대한 설문조사라서 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있다고 설명했다. 매매가격지수는 실거래가와 공인중개업소 호가 등을 바탕으로 거래가 가능한 가격을 어림한 지표다.

수도권 선호 현상 심화

생애 첫 주택을 수도권에서 산 사람은 10년간 10명 중 4명에서 5명으로 증가했다.

보고서에 따르면 서울과 경기도에 첫 주택을 마련한 사람은 2010년 37%에서 올 상반기 49%로 증가했다. 수도권 선호 현상이 심화된 것이다.

살펴보면 서울보다 경기도에서 매수가 늘었다. 서울 매수 비중은 2016년(20%)부터 하락하기 시작해 올해 15%를 기록했다. 반면 경기도 매수 비중은 같은 기간 30%에서 34%로 증가했다. 연구소는 이를 두고 서울 부동산 매수를 포기한 일부 수요자가 경기 지역을 선택한 현상이라고 분석했다.

서울과 경기도의 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율은 2013년 41%에서 올 상반기 31%까지 하락했다. 기존 주택 보유자의 갈아타기나 추가 매수는 증가했지만 부동산 가격 급등으로 주택 매수를 보류하거나 포기한 무주택자가 증가해 무주택자의 내 집 마련이 더욱 어려워진 현실을 나타냈다.

서울의 30대 인구 비중이 감소했지만 서울의 집합 건물 매수인 중 30대 비중은 2017년 24%에서 올 상반기 28%로 증가했다. 연구소는 30대가 청약 당첨이 어렵다는 것을 알고 대출을 해서라도 매수하는 현상이 일어난 것으로 해석했다.

서울과 경기도 전체 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율은 2013년 41%에서 올해 31%까지 하락했다. 연구소는 부동산 가격 급등으로 무주택자의 내 집 마련이 더욱 어려워진 상황이라고 풀이했다.

다주택자, 신탁ㆍ증여ㆍ법인 명의 거래로 규제 회피

다주택자는 사상 최고 수준의 신탁과 증여를 기록했다. 2017년부터 다주택자를 대상으로 하는 각종 부동산 정책이 다수 시행됐으나, 연구소는 다주택자들이 신탁, 증여, 법인명의 거래 등으로 대응하며 규제의 영향을 회피했다고 분석했다.

실제 2017년 8·2 대책을 통해 다주택자에 대한 규제가 강화되자 같은 해 8월 서울의 집합건물 신탁은 6589건으로 역대 최고 수준을 기록했다. 2011년 4월(486건)과 비교해 13.6배에 달하는 수치다.

최근 7·10 대책으로 신탁 및 법인명의 거래의 혜택이 줄고, 다주택자의 부동산 증여까지 규제할 조짐이 보이자 올해 7월 서울 집합 건물의 증여 건수는 6456건을 기록했다. 2013년 9월(330건)에 비해 약 19.6배 증가한 규모다.

수도권 부동산 매수 ↑ 일부 지방 지역 부동산 경매 건수도 ↑

연구소가 수도권 부동산 매수인에 대한 분석 결과 2012년 41만 명에서 2015년 85만 명으로 늘었다. 3년 만에 약 2배로 늘어난 것이다.

서울 부동산을 매수하는 외지인 비율은 2014년 1월 21%에서 올 1월 32%로 증가했으며, 수도권 부동산을 매수한 외국인 수는 2010년 2731명에서 지난해 1만2946명으로 늘었다.

특히 수도권을 매수한 외국인 중 중국인의 수가 2010년 331명에서 지난해 9658명으로 빠르게 늘었다.

연구소는 2018년부터 일부 지방을 중심으로 경매 건수가 증가하는 현상에 전국 임의경매 부동산 매각 건 중 지방 비율이 절반 이상을 차지할 것으로 내다봤다.

특히 경상도와 울산 등을 비롯한 일부 지방 시ㆍ도에서 임의경매로 매각된 부동산 수는 2014년과 비교해 올해 큰 폭으로 증가할 것이라고 전망했다.

정훈 하나금융경영연구소 연구위원은 일부 주택가격지수가 실제 부동산 시장의 체감가격과 격차를 보이는 것에 대해 “모집단에 대한 표본의 대표성 확보는 물론 조사 단계에서 시장 현실을 반영한 시세 데이터가 정확하게 수집되고 있는지 객관적 검증이 필요하다”고 설명했다.