반포3주구 재초환 부담금 4억 쇼크... 강남 재건축 '초비상'

"공공재건축 인센티브에 재초환 규제 완화 추가해야"

▲서울 서초구 반포동 반포주공아파트 전경. (사진 제공=연합뉴스 )

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(반포3주구)가 가구당 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금으로 4억200만 원을 통보받으면서 파장이 거세다.

이번 부담금은 재초환 시행 이래 최고 금액이다. 4억 원이라는 규제를 직접 체감한 정비업계와 시장은 적지 않게 놀란 분위기다. 안 그래도 어려웠던 재건축 시장에 얼어붙는 게 아니냐는 우려가 고개를 들고 있다.

제도 개선을 위해선 시장에서 외면받고 있는 공공재건축 인센티브에 재초환 규제 완화 등을 추가해야 한다는 목소리까지 나온다.

반포3주구 재초환 부담금 4억원 '쇼크'

24일 업계에 따르면 서울 서초구청은 전날 반포3주구 조합에 재초환 적용에 따른 부담금 예상액 5965억6844만 원을 통보했다. 조합원 1인당 부담액은 약 4억200만 원 수준이다.

이는 재초환 시행 역사상 가장 높은 금액이다. 그간 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포현대아파트로 가구당 1억3568만 원 수준이었다. 반포3주구의 부담금은 반포현대아파트의 3배에 달한다.

재초환은 재건축 사업 과정에서 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 때 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 노무현 정부 때 처음 도입됐지만 주택시장 침체로 2013∼2017년까지 유예됐다. 유예기간이 종료되면서 2018년 1월 부활했다.

재초환 제도는 사유재산권을 과도하게 침해한다며 위헌 소송까지 제기됐지만 헌법재판소는 지난해 말 합헌 결정을 내렸다. 이에 따라 정부는 올해부터 본격적인 재초환 부담금 징수에 들어갔다.

일각에선 이번 4억 원의 부담금 규모가 당초 시장에서 예상한 5억~7억 원 수준보다 낮아 '받아들일 수 있는 수준'이라는 반응도 나온다. 그러나 4억 원이 적지 않은 금액인 만큼 모든 조합원을 대변하긴 어려워 보인다.

특히 이번 금액은 예상 금액일 뿐 확정된 부담금이 아니다. 재건축 종료 시점에 주택 가액이 변할 수 있어 정확한 부담금 규모는 아파트가 모두 준공된 뒤 입주 시점에 제대로 산정할 수 있다. 부담금이 더 불어날 수도 있다는 얘기다.

송승현 도시와 경제 대표는 "재건축 부담금은 현금 흐름이 없는 은퇴자나, 보유 기간이 짧아 이자 상환에 부담금까지 떠안아야 하는 투자자에겐 적지 않은 부담을 안길 것"이라며 "통보 자체만으로도 체감 효과가 큰 규제"라고 말했다.

재건축시장 올스톱 전망..."공공재건축 인센에 재초환 규제 완화 추가해야"

시장에선 이번 부담금 충격에 강남 재건축시장이 마비될 수 있다는 얘기까지 흘러나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이번 통보로 강남 재건축시장은 올스톱될 가능성을 배제할 수 없다"며 "정부가 재건축은 더 이상 안 된다는 시그널을 확실한 숫자로 각인시킨 것"이라고 못 박았다.

특히 이번 역대급 금액이 조합원과 일반분양자들 간 형평성 논란을 부추길 것이라는 분석도 나온다. 서 교수는 "조합원들은 분양가 상한제와 재초환으로 재산권을 누리기 어려워진 반면 강남 로또 단지 청약 당첨자들은 10억 원 안팎의 차익을 보게 된다"며 "재건축 사업 단지들이 이런 이유로 추진 동력을 상실하면 결국 주택 공급 급감으로 이어져 기존 아파트값을 밀어올리는 악순환이 연출될 수 있다"고 말했다.

전문가들은 제도 개선 필요성에 한 목소리를 냈다. 재초환으로 인한 시장의 충격을 가라앉히기 위해서는 정부가 추진 중인 공공재건축에 재초환 규제 완화 등을 추가 인센티브로 제시해야 한다는 제언도 나왔다.

송 대표는 "재건축 추진 단지들이 임대주택 증가 등의 문제로 공공재건축을 외면하고 있는데, 공공재건축에 재초환 규제 완화 등의 인센티브를 추가한다면 정부의 도심 주택 공급 계획에도 파란불이 켜질 수도 있다"고 말했다.