5년 공공임대 사업자 ‘임차인 몰아내기’ 횡포, 법으로 막는다

▲서울 노원구 일대에 아파트 단지들이 밀집해 있다. (연합뉴스)

5년 분양전환 공공임대 사업자가 임대기간 종료 후 시세 차익을 위해 임차인(세입자)를 내쫓고 제3자에게 주택을 매각하는 행위가 원천 차단된다.

22일 국회와 국토교통부에 따르면 당정은 서동용 더불어민주당 의원이 이 같은 내용을 담아 대표발의한 ‘공공주택특별법’ 개정안을 이번 정기국회 내에 처리할 방침이다. 형식은 의원입법이지만 국토부와 긴밀한 협의를 통해 만들어진 법안이다.

5년 분양전환 공공임대주택은 입주자가 5년간 임차인으로 거주한 뒤 희망할 경우 해당 주택을 우선 분양받을 수 있는 임대주택을 말한다. 다만 임차인이 분양(매입)을 거부하거나, 거주요건을 위반할 경우 우선 매입권이 탈락되고 임대사업자가 이를 제3자에게 팔 수 있다.

하지만 임대사업자가 이 규정을 악용해 입주자의 우선 매입 자격을 박탈하고 시세에 따라 높은 가격에 팔려고 하면서 분쟁이 끊이지 않았다. 분양전환 가격이 공급 원가와 감정평가액의 평균 가격으로 낮다 보니 임대사업자 입장에선 분양전환보다는 제3자 매각이 훨씬 이득이 됐기 때문이다.

10년 분양전환 임대주택은 분양가 수준이 높아 이런 일이 거의 생기지 않지만, 5년 분양전환 임대주택에선 이와 관련한 분쟁이 잦은 편이다.

이에 개정안은 입주자의 자격 박탈 등으로 인한 제3자 매각 시 분양전환 때와 같은 절차를 거치고, 그와 같은 수준으로 가격을 책정하도록 했다. 이렇게 되면 사업자 입장에서는 분양전환과 제3자 매각 간의 차익이 없어지는 만큼 입주자를 굳이 중도에 쫓아낼 이유가 사라지게 된다.

개정안은 우선 분양전환받는 입주자의 자격도 명시했다. 우선 분양전환받는 입주자의 자격은 ‘임대주택에 입주한 이후 분양 전환될 때까지 해당 주택에 계속 거주한 무주택자’로 규정한 것이다.

그러면서 선착순 방식으로 입주자가 선정된 경우 분양전환받을 때 입주시 자격 요건 중 주택 소유기준을 충족하면 분양전환이 가능토록 했다.

개정안은 또 임대사업자가 우선 분양전환하는 경우 입주자의 거주 여부를 직접 확인하도록 했다. 국토부는 해당 임대주택에 주민 등록이 돼 있지 않더라도 입주자 카드, 가스검침, 요금 고지서 등을 통해서 실거주가 인정될 경우 자격을 인정한다는 방침이다. 그동안 일부 임대사업자가 입주자의 ‘지속 거주 여부’를 주민등록지 등으로만 엄격하게 해석해 입주자에게 우선 분양전환 자격이 없다고 통보하면서 문제가 됐다.

임대주택을 지은 건설사가 주택을 다른 임대사업자에게 매각할 경우 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 조항도 신설된다. 임대사업 자체보다는 주택 매매를 통해 시세 차익을 보려는 업체가 적지 않다는 판단에 따라 매각 절차를 강화한 것이다.

처벌 규정도 신설된다. △우선 분양전환 대상자에 해당하지 않는 자에게 분양전환한 경우 △우선 분양전환 대상자에게 우선 분양전환하지 않은 경우 △우선 분양전환 또는 매각 가격으로 거래하지 않은 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 또 임차인의 거주 여부를 확인하지 않은 경우에도 300만 원 이하의 과태료가 부과된다.

국토부에 따르면 지난해 말 전국 의 5년 임대주택은 6만822가구다. 이 중 민간 건설사가 지어서 관리하는 주택은 5만5885가구다. 나머지 2946가구는 한국토지주택공사(LH), 1991가구는 지자체가 사업 주체다.