‘세금 폭탄'에 다주택자 '좌불안석'… "내년 봄에 팔까?"

고가주택 보유세 2025년엔 지금의 2~3배...내년엔 양도세도 강화

정부가 부동산 공시가격 현시화율(시세 반영률)을 90%까지 끌어올리는 방침을 밝히면서 다주택자와 고가주택 보유자들의 셈법이 복잡해졌다. 이들 입장에선 비싼 대가를 치르면서도 집을 계속 갖고 가야 할지, 정부의 의중대로 집을 처분하고 이른바 ‘똘똘한 1채’만 보유해야 하는지, 그것도 아니면 증여 등 다른 방법으로 대처해야 할지, 각자 선택의 기로에 선 모습이다.

보유세만 2~3배...고민하는 다주택자들

28일 이투데이가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 확인한 정부의 공시가격 현실화 시나리오에 따르면 시세 33억 원짜리 서울 강남구 대치동 '래미안 대치 팰리스' 아파트 전용면적 84㎡형의 보유세는 올해, 내년, 2025년(현실화율 90% 적용) 각각 907만 원, 1328만 원, 4632만 원으로 뛴다. 2025년 보유세는 올해 대비 무려 5배 수준이다.

시세 40억 원 수준의 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 112㎡형 보유세는 올해 2249만 원에서 내년 3246만 원으로 1000만 원 가량 오른다. 2025년 보유세는 5881만 원으로 올해 대비 2배를 넘는다. 다른 고가 아파트들도 2025년 보유세가 올해 대비 2~3배 혹은 그 이상으로 불어난다.

전문가들은 공시가격 현실화율 추진으로 다주택자와 고가 1주택 보유자의 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 본다. 이에 따라 월급쟁이나 소득이 없는 은퇴자 등 담세력이 떨어지는 주택 보유자의 어깨가 무거워질 전망이다. 공시가격은 보유세는 물론 증여, 건강보험료 등의 조세와도 연동돼 과세 부담을 전반적으로 키우기 때문이다.

특히 내년부터 양도소득세도 대폭 강화된다. 내년 6월 1일부터 2주택자와 3주택자에 적용되는 중과세율이 10%포인트씩 더 높아져 양도세 최고세율이 72%까지 치솟는다. 다주택자가 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면 5월 31일까지 매도해야만 현행 세율이 적용된다.

함영진 빅데이터 랩장은 "규제지역 내 집을 여러 채 보유한 다주택자는 매입임대사업자 제도 폐지와 보유세 인상, 거래세 중과라는 3중고 늪에 빠져 있다"며 "주택 과다 보유자나 조세 부담 능력이 떨어지는 다주택자는 내년 6월 이전 매각이나 증여 중 하나를 선택해야 할 것"이라고 설명했다.

▲정부가 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올리면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 '서울스카이'에서 바라본 잠실동 일대 아파트 단지. (사진 제공=연합뉴스)

시장에선 보유와 매도, 증여 등을 저울질하는 주택 보유자들이 늘고 있는 것으로 보인다. 익명을 요구한 한 세무전문가는 "강화되는 양도세와 보유세, 증여 및 매도의 세 부담 차이 등 과세 부담을 줄이려는 다주택자들의 문의가 최근 들어 부쩍 많아졌다"고 말했다.

강남구 대치동 S공인 관계자는 "보유세가 매년 수백만원씩 뛰니 매도 여부를 고민하는 다주택자들이 나오고 있다"며 "당장 팔기보다 일단 시장을 지켜보다가 내년 봄께 절세용으로 내놓는 경우가 많을 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "소득이 없는 은퇴자나 고령자는 세 부담에 매각 여부를 고심할 수밖에 없게 됐다"며 "집값이 하락세로 전환하면 주택 보유 수 줄이기에 나설 가능성이 크다"고 말했다.

매도보다 증여...내년 상반기 서울 집값은 '강보합'

다만 절세 매물이 시장에 영향을 끼칠 정도로 나오겠냐는 회의적인 시각도 만만치 않다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "세 부담 능력이 떨어지는 주택 보유자를 제외하고는 집값이 하락할 정도로 매물이 나오진 않을 것"이라며 "공시가격이 오른 만큼 시장 가치는 더 오를 것으로 보고 버티기에 들어갈 가능성도 크다"고 말했다. '집을 팔라' 정부의 일관된 신호에도 정부와 주택 소유자 간 힘겨루기 양상이 계속될 것이라는 설명이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수도 "양도세와 보유세 폭탄에도 절세 회피 매물은 일부 현상에 그칠 것"이라며 "정부의 부동산 규제 강도가 완화돼 주택 공급이 획기적으로 늘어나지 않는 한 집값 하향 안정세를 기대하기는 어렵다"고 말했다.

시장을 옥죌수록 매도보다는 오히려 대물림을 택하는 다주택자들이 더 많아질 수 있다. 올해 3분기 서울 아파트 증여 건수는 8973건으로 전 분기(4425건) 대비 두 배 이상 늘었다. 강남구와 송파구에선 3분기 동안 각각 898건, 1190건 증여가 이뤄졌다.

권 교수는 이같은 증여로 매물이 줄어 오히려 집값 상승의 원인이 될 수 있다고 지적했다.