흥행 갈린 '공공' 정비사업…뜨거운 재개발 vs 맥풀린 재건축

공공재개발 마감일까지 신청 '봇물'…대어 나간 공공재건축 '앙금 없는 찐빵' 전락

▲공공재개발과 공공재건축 사업이 초기 단계부터 희비가 엇갈리고 있다. 공공재개발은 시범사업 후보지 공모 마감일까지 신청이 쇄도할 만큼 열기가 뜨거운 반면, 공공재건축은 대어급 사업장들이 잇달아 발을 빼면서 시들해진 양상이다. 서울 강남 일대에 아파트 단지 공사가 한창이다. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

정부가 서울 도심 주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 꺼내든 공공재개발과 공공재건축 사업이 초기 단계부터 희비가 엇갈리고 있다. 공공재개발은 시범사업 후보지 공모 마감일까지 신청이 쇄도할 만큼 열기가 달아오른 반면, 공공재건축은 대어급 사업장들이 잇달아 발을 빼면서 시들해진 양상이다.

4일 서울시와 정비업계에 따르면 금호23구역과 상계3구역, 용산 서계동 일대 구역 등은 최근 공공재개발 시범사업 후보지 공모에 신청했다. 원효로1가와 신월7동, 장위12구역 등도 가세했다. 한남1구역과 흑석2구역, 장위9구역 등은 일찍감치 공모 신청에 나선 상태다.

국토교통부와 서울시는 공공재개발 시범사업 후보지 공모를 9월 21일부터 이날 오후까지 진행했다. 공모 전 단계인 참여 사전의향서를 제출한 사업지는 30여 곳에 이른다. 시장에서는 마감일까지 공모 신청이 이어진 것을 감안하면 30~40곳이 시범사업지 선정을 놓고 치열한 경합을 벌일 것으로 보인다.

정부는 주택 공급 확대 방안을 담은 8‧4 대책을 통해 주거환경 정비가 필요하지만 아직 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서도 공공재개발이 가능하도록 허용했다. 이에 강북권을 위주로 재개발을 추진하는 서울 전역에서 공공사업 후보에 출사표를 던졌다.

현재 서울에서 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 지역은 총 176곳에 이른다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 정비사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외 등의 인센티브를 주는 제도다.

이에 재개발 추진 사업지들은 줄줄이 공공사업에 뛰어들며 일찌감치 흥행을 예고했다. 현재는 시범사업 후보지에 선정되기 위해 주민 동의율을 끌어올리는 데 주력하고 있다.

공공재개발 공모 신청 요건은 동의율 10%만 채우면 되지만, 후보지 선정은 50%를 넘어야 한다. 성북1구역과 장위8‧12구역 등은 이미 동의율 50%를 넘어섰다. 정비업계 관계자는 “10년 이상 걸리는 사업 기간을 5년 이내로 단축할 수 있는데다 용적률 상향(최대 360%) 및 분양가 상한제 적용 제외로 사업성이 개선될 것이라는 인식이 확산하면서 주민 참여 의지도 높아진 것 같다"고 말했다.

국토부와 서울시는 합동으로 후보지 선정위원회를 구성해 기존 정비구역은 12월, 신규 지역은 내년 3월 시범사업지를 선정할 계획이다.

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시범사업 후보지 선점 경쟁으로 달아오른 공공재개발과 달리 공공참여형 고밀 재건축(공공재건축) 시장은 김이 빠진 지 오래다. 대어로 꼽히는 송파구 잠실주공5단지(3930가구)와 강남구 은마아파트(4424가구)가 '참여 불가'로 입장을 선회하면서 ‘앙금 없는 찐빵’이 됐다.

공공재건축 사전컨설팅을 신청한 15개 단지 중 용산구 한강맨션과 청량리 미주아파트 등도 잇따라 발을 빼면서 사실상 중소형 사업지만 남은 형국이다. 이로써 당초 총 1만3900여 가구에서 3840가구만 사전컨설팅을 받게 됐다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “공공재건축을 하면 아파트 최고 층수를 35층에서 50층으로, 용적률은 300∼500%까지 높일 수 있지만 늘어나는 용적률의 50∼70%를 공공주택으로 기부채납해야 한다”면서 “‘간섭만 받고 남는 건 없다’는 게 대다수 주민들의 인식이어서 공공재건축 사업이 활성화기는 기대하기 어렵다”고 말했다.