증세에 공시가격 현실화… 더 커지는 '똘똘한 한 채' 선호

내년 6월 넘기면 양도세 중과ㆍ보유세 '이중고'
다주택자 매물 정리 이어질 듯

서울 마포구 아현동 '마포 래미안 푸르지오' 아파트 전용면적 114㎡형과 대전 유성구 '죽동 푸르지오' 아파트(전용 84㎡·시세 6억 원)를 가진 A씨는 올해 보유세로 952만 원가량을 부과받았다. 2030년까지 A씨가 집 두 채를 그대로 갖고 있으면 보유세 부담이 3896만 원까지 늘어난다. 지금 집값이 10년 동안 제자리에 있어도 종합부동산세(종부세) 세율 등이 인상되는 데다 보유세 부과 기준이 되는 공시가격이 올라가기 때문이다.

'마래푸'+대전 6억 아파트 보유세 952만→3896만원

부동산 관련 세제가 다주택자를 압박하는 쪽으로 흘러가면서 이들이 가지고 있던 매물 일부가 시장에 풀릴 것이라는 전망이 나오고 있다. 투자 안전성을 확보할 수 있는 '똘똘한 한 채' 선호현상이 더욱 짙어질 가능성이 크다는 것이다.

전문가들은 내년 6월이 시장 향방을 읽을 수 있는 변곡점이 될 것으로 본다. 6월을 기점으로 다주택자에 대한 부동산 세율이 줄줄이 올라가기 때문이다.

내년 6월 이후에 규제지역에서 주택을 처분하면 2주택자는 기본세율(6~42%)에서 20%포인트(P), 3주택 이상 보유자는 30%P 양도세 세율이 중과된다. 현행 세율과 비교하면 각각 10%P씩 높다. 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는 종부세 세율도 규제지역 2주택 이상 보유자는 과세표준에 따라 1.2~6.0%로 올라간다. 올해 규제지역 2주택 이상 보유자에 대한 종부세 세율(0.5%~3.2%)보다 두 배가량 높아졌다.

문제는 세율뿐 아니라 과세표준도 함께 늘어날 판이라는 점이다. 국토교통부는 3일 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년까지 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 90%까지 올리겠다고 발표했다. 현재 공시가격 현실화율은 50~70%인데 이를 90%까지 올리면 대부분 주택에서 시세에 맞춰 공시가격도 올라갈 수밖에 없다. 재산세와 종부세 등 부동산 관련 세금을 매기는 과세표준인 공시가격이 올라가면 세금 부담이 더 무거워진다. 공시가격 현실화는 지역이나 가격대에 상관없이 추진된다.

▲아파트 단지가 밀집한서울 서울 강남 일대. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

정부는 공시가격 현실화로 세금 부담이 급격하게 늘어나는 것을 막기 위해 중ㆍ저가 주택(공시가격 6억 원 이하) 한 채만 가진 가구엔 재산세를 3년간 감면해주기로 했지만 다주택자는 집값에 상관없이 감면 대상에서 제외된다. 다주택자는 세율 인상과 공시가격 상향, 두 가지 악재를 고스란히 감당해야 한다. 시간도 촉박해 매년 공시가격이 시세에 맞춰 상향 조정되는 만큼 주택 보유세가 갈수록 늘어난다.

다주택자 재산세 감면 대상서 제외…"3주택 이상 주택 수 정리 필요"
지방 매물 우선 내놓을 듯……"내년 집값 상승 동력 떨어질 것"

함영진 직방 빅데이터랩장은 "2주택자 정도는 전ㆍ월세 등으로 버틸 여력이 있겠지만 3주택 이상 보유자는 증여나 매매 등 주택 수 정리가 필요할 것으로 보인다"며 "내년 상반기까지 이들이 주택을 꾸준히 내놓을 것으로 보인다"고 말했다.

문제는 이들이 내놓는 주택이 시장 전체에 미칠 영향이다. 다주택자 양도세 중과가 일시적으로 유예된 올 상반기에는 시장에 매물이 늘어나면서 아파트값이 약보합 양상을 보였다. 함 랩장은 "매물이 얼마나 될지는 모르나 다주택 수요가 줄어든 만큼 내년엔 매매가격 상승 동력이 떨어질 것"이라고 내다봤다.

다만 전문가들은 주택 수를 늘리는 게 현실적으로 제한된 상태에서 다주택자들이 투자성이 떨어지는 쪽부터 정리에 들어갈 것이라고도 예상한다. 반대로 말하면 집값 상승 여력이 높거나 적어도 떨어지지는 않을 '똘똘한 한 채'에 대한 선호도가 높아진다는 뜻이다. 실제 KB국민은행에 따르면 서울 평균 아파트값(3.3㎡당 3901만 원)과 강남구 아파트값(7160만 원) 격차는 지난달 통계 작성 후 가장 크게 벌어졌다.

다만 가격 상승 폭이 작고 수요가 뒤따르지 않는 지방 주택의 경우 원정 투자자가 내놓는 물건으로 인한 시세 조정이 나타날 수 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지방에 주택을 가진 원정 투자자의 경우 법인을 중심으로 매물이 나오고 있다"며 "서울 등 주요 도시에선 똘똘한 한 채 선호현상이 더 뚜렷해질 것"이라고 말했다.