[세무, 톡!] 다주택자 1주택 양도시 장특공제 요건

장운길 세무법인 길 대표세무사

1주택자가 주택을 양도하는 경우 적용되는 장기보유특별공제(이하 장특공제) 기준이 내년부터 달라진다. 내년 1월 1일부터 양도하는 주택은 여러 채의 주택을 장기간 보유한 경우에도 다주택으로 보유한 기간은 제외된다. 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산해 1가구 1주택 비과세를 판정한다.

정부의 부동산 정책 흐름을 보면 2017년 8‧2대책으로 조정대상지역 내 거주요건이 추가됐다. 8‧2 대책일 이전에 취득했거나 계약한 경우 종전의 규정에 따라 1주택자가 됐다.

2018년 9‧13 대책으로는 고가의 1주택자 장특공제 요건이 2년 이상 거주한 경우로 한정됐다. 10년 이상 거주 시 최대 80% 공제하고, 2년 미만 거주 시 최대 30% 공제하도록 강화됐다. 강화된 규정은 올해 1월 1일부터 적용됐다.

2019년 12‧16 대책에서는 1가구 1주택자(9억 원 초과)에 대한 장특공제율 최대 80%(10년)에 거주기간 요건을 추가했다. 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%+거주기간 연 4%로 구분해 내년 1월 1일부터 적용토록 했다.

일례로 2주택 이상을 장기로 보유한 다주택자가 1가구 1주택 외의 주택을 올해 모두 양도하고 남은 1주택을 올해 양도하는 경우를 보자. 올해 1월 1일부터 2년 이상 거주하고 10년 이상 보유한 경우에만 장특공제 80%를 적용받을 수 있다. 거주하지 않은 경우 최대 30%까지만 공제받을 수 있다.

남은 1주택을 내년 이후에 양도하는 경우에는 다주택을 보유한 기간을 제외한다. 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산해 1가구 1주택 비과세를 판정한다. 이때 장특공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산한다.

거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산한다. 내년부터는 1가구 1주택자라도 9억 원 비과세는 가능하지만, 거주요건이 충족되지 않은 경우 2년 이상 거주해야 장특공제를 최대 48%까지 받을 수 있게 된다.