[세무, 톡!] '농어촌주택 취득자' 양도세 비과세 조건

장운길 세무법인 길 대표세무사

현재 농어촌(고향) 지역에 소재하는 주택 취득을 고민 중이거나 취득하고 싶은 1주택자들은 올해 말일까지 취득한 경우에만 적용되는 비과세 혜택 여부를 판단해야 한다.

수도권에 1주택을 소유한 1세대가 2009년 1월 1일부터 올해 12월 31일까지 농어촌 지역에 있는 일정 규모 이하의 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 경우를 보자. 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택의 비과세 해당 여부는 농어촌주택을 제외하고 판단한다. 이때 농어촌주택 등을 3년 이상 보유해야 한다.

수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 원 이하인 2주택 중 1주택을 올해 말까지 양도하고, 양도소득세 예정신고기간 내에 농어촌주택 등을 취득하는 경우에는 기본세율을 적용한다. 이때는 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하고, 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 거주해야 한다.

농어촌주택의 비과세 요건에서 농어촌 지역이란 읍‧면‧인구 20만 이하인 시의 동 지역(수도권 등 도시지역 제외)이다. 주택에 딸린 토지가 660㎡ 이내이고 주택 가격이 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 2014년 1월 1일부터 4억 원 이하)의 요건을 갖추면 된다.

농어촌주택은 10년 이상 거주한 사실이 있는 인구 20만 이하인 26개 시 지역이다. 조세특례제한법 시행령에 지역 범위를 정하고 있다. 토지 면적과 주택 가격은 농어촌주택의 기준과 같다.

농어촌주택이 조세특례제한법에 따른 요건은 모두 충족하지만 대지면적이 660㎡를 초과해 대지를 660㎡ 미만으로 분할등기한 후 서울 아파트를 양도하는 경우를 보자. 이때는 예규에 따라 조세특례제한법에 따른 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 받을 수 없다.