[세무, 톡!] 주택 임대사업자 양도세 감면·장특공제 요건

장운길 세무법인 길 대표세무사

최근 임대주택법 개정으로 올 하반기부터 주택임대사업자의 자진말소를 신청하거나 자동말소 통지를 받는 상담 문의가 부쩍 늘었다. 자진·자동 말소한 임대주택과 나머지 거주주택은 언제까지 팔아야 하며 임대기간을 채우지 못한 장기보유특별공제는 어떻게 되느냐는 질문 등이 이어진다.

우선 주택임대사업자가 종전에 장기(8년), 단기(4년) 임대주택을 자진말소하는 경우에는 임대하던 주택은 2분의 1 이상의 의무임대기간을 채우고 자진말소 후 1년 내 양도하면 다주택자 중과세를 피할 수 있다.

거주주택은 말소 후 5년내 양도하면 비과세 받을 수 있다. 이때 8년 이상 50%와 10년 이상 70%의 특례장기보유공제 제도는 누구나 시행된지 8년 미만으로 말소하게 되므로 사실상 공제를 받을 수 없다.

주택임대사업자를 지자체로부터 자동말소 통지받는 경우에는 임대주택은 양도 제한 없이 어느 때 팔더라도 다주택자 중과세를 피할 수 있다. 임대하던 주택의 장기보유특별공제도 받을 수 있으며, 거주주택은 말소 후 5년 내 양도하면 비과세 혜택도 받을 수 있다.

만약 이전 소유자로부터 포괄양도ㆍ양수에 따라 임대사업을 승계받은 경우 실제 소유기간은 8년이 안되더라도 자동말소 통지를 받게 되는데, 이때 8년 이상 50%의 장기보유특별공제는 이전 소유자로부터 승계받은 기간을 포함해 8년 이상이면 조세특례제한법(§97의3)의 과세특례요건을 충족하게 되어 적용이 가능하다.

이와 같은 혜택 이외에 장기임대사업자에게 적용하던 6~7년 2%, 7~8년 4%의 장기보유공제 추가공제 제도는 임대기간에 따라 검토해서 절세 여부를 판단해야 한다.

자진ㆍ자동말소일 이후에는 종합부동산세 합산배제나 임대소득세 감면, 2000만 원 이하 분리과세 필요경비는 더 이상 받을 수 없으므로 전문가에게 상담을 받을 필요가 있다.