55조 해외 부동산 펀드, 코로나19 장기화에 ‘흔들’

(자료=금융감독원)

신종코로나바이러스(코로나19) 사태가 장기화하면서 해외 부동산 펀드에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나왔다.

16일 금융감독원이 발표한 ‘해외 부동산 펀드 현황 및 대응방안’에 따르면 국내 자산운용사가 관리하는 해외 부동산 펀드 대다수는 사모 폐쇄형 펀드로 운용되고 있다.

유동성 리스크, 대량환매 우려가 적지만, 일부 펀드에서 임대료, 이자 연체 발생, 매각여건 악화 등이 발생해 잠재적 위험요소가 커지고 있다고 지적했다.

금감원에 따르면 8월말 기준 해외 부동산 펀드 판매잔고는 55조6000억 원으로 집계됐다. 투자자 별로는 개인투자자 금액이 9000억 원(1.6%), 일반법인 투자금액 13조5000억 원(24.3%)로 나타났다. 나머지는 모두 기관투자자 자금으로 구성됐다.

해외 부동산 펀드를 운용하는 운용사는 모두 77개 사로 총 56조5000억 원을 관리하고 있다. 이중 상위 10개 사가 59.1%(33조4000억 원), 상위 20개 사가 83.2%(47조 원)를 차지하고 있는 등 설정금액은 상위사에 집중된 것으로 나타났다.

모집 형태로는 사모가 640건, 49조2000억 원으로 95.5%를 차지했다. 공모는 26건, 2조3000억 원으로 4.5%를 구성했다. 환매방식은 폐쇄형이 651건으로 51조2000억 원(99.4%), 개방형은 15건으로 3000억 원(0.6%)를 차지했다.

투자지역으로는 미국이 21조7000억 원(42.1%)로 가장 많았다. 이어 △유럽 14조1000억 원(27.4%) △아시아 3조4000억 원(6.7%) 등이며 여러 지역에 포트폴리오 투자하는 펀드가 10조8000억 원(21%)를 차지했다.

물건 종류 별로는 오피스빌딩이 27조4000억 원(53.2%)으로 가장 많았다. 이어 호텔ㆍ리조트가 5조5000억 원(10.7%), 복합단지ㆍ리테일이 3조7000억 원(7.1%)으로 나타났다.

투자 형태로는 분석대상 부동산펀드 51조4000억 원 중 임대형이 21조 원(40.7%)으로 가장 많았다. 이어 대출형 17조8000억 원(34.7%), 역외재간접 8조2000억 원(15.9%) 순이었다.

펀드연령 별로는 51조4000억 원 중 25조6000억 원(49.7%)이 최근 1~3년 이내 설정됐다. 3~5년 이내 설정된 펀드가 14조1000억 원(27.3%)으로 나타났다.

평균 만기는 7.6년으로 오는 2023년부터 본격적인 만기가 도래해 2023년 7조8000억 원(15.1%), 2024년 8조4000억 원(16.4%), 2025년 이후 26조8000억 원(52.1%)으로 이어졌다. 2021년, 2022년 만기도래 금액은 각각 2조8000억 원(5.5%), 4조3000억 원(8.4%)로 집계됐다.

다만 코로나19로 인해 일부 펀드에서 임대료, 이자 연체 등이 발생하거나 매각여건 악화로 인한 만기연장 등 부정적 영향이 나타나고 있는 점은 위험요인으로 꼽앗다. 경기회복이 늦어지면, 펀드 수익성이 하락하고 투자금 회수 리스크도 나타날 수 있다. 특히 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다.

금융감독원은 “해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속적으로 점검하고 있다”며 “자산운용사가 해당 규준에 따라 대체투자펀드를 설정·운용하고 있는지 자체 점검해 결과를 이사회에 보고할 예정이다”고 설명했다.