국토硏 “서울ㆍ수도권 아파트, 외지인 거래 늘면서 가격 올라”

외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석

(제공=국토연구원)

서울과 수도권의 외지인 아파트 거래가 2013년 이후 증가하면서 아파트값 상승 요인으로 작용했다는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원 황관석 부연구위원은 22일 발간한 워킹페이퍼 ‘외지인 주택거래가 주택 가격에 미치는 영향 분석’을 통해 이같이 밝혔다.

연구 보고서에 따르면 전체 아파트 거래 중에서 외지인 거래의 비중은 수도권과 서울에서 2013년 이후 증가 추세를 보였다. 외지인 거래는 동일 시도 또는 동일 시군구가 아닌 지역의 매입자가 주택을 구입한 경우로 가정했다.

동일 시도 외로부터의 외지인 아파트 거래 비중은 수도권에서 2013년 18.9%에서 2019년 23.0%로 4.1%포인트(p) 높아졌다. 같은 기간 서울은 15.6%에서 21.9%로 6.3%p 올라갔다.

동일 시군구 외로부터의 외지인 아파트 거래 비중은 수도권에서 2013년 40.5%에서 2019년 49.2%로 8.7%p 상승했다. 이 기간 서울은 41.9%에서 56.3%로 14.4%p 급등했다.

수도권과 서울에서 외지인 거래가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 외지인 거래의 비중은 아파트 매매가격 변동률과 상관성이 있었다. 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 미치면서, 외지인 거래 비중이 늘어나면 아파트 가격이 상승하는 효과가 있는 것으로 나타났다.

외지인 거래 비중 1%p 상승 시 아파트 매매가격 변동률은 수도권 0.08%p, 서울 0.12%p 각각 올라갔다. 이번 분석은 한국부동산원 부동산통계정보시스템(r-one) 아파트 매매거래 통계의 전국 주택 가격동향 조사 자료를 활용했다.

분석모형은 아파트 매매가격 변동률의 자기회귀항이 포함된 시계열 모형을 적용해 자기상관 문제를 제어했다. 내지인 아파트 거래를 통제한 후 순수한 외지인 거래의 영향력을 분석했다.

황관석 부연구위원은 연구결과를 통해 “주택시장 확장 국면에서는 외지인의 투자수요 증가로 주택 가격 변동성이 확대될 수 있는 만큼, 시장 불안 지역을 중심으로 외지인의 단기 투기수요를 억제하는 방안이 필요하다”고 제안했다.

또 “외지인의 기준을 행정구역상 동일 시군구 외에서 주택을 구입하는 경우로 가정해 분석하고 실수요와 투자수요를 엄밀히 구분하지 못한 부분은 연구의 한계”라고 언급했다.