닻 올린 준공업지역 정비사업… 흥행 여부는 ‘물음표’

‘변창흠표’ 주택 공급 정책 중 하나인 준공업지역 순환정비사업이 7일부터 본격화된다.

정부와 서울시는 이르면 3월 말 서울 내 준공업지역 정비사업 시범사업지를 선정한다. 문재인 대통령과 변창흠 국토교통부 장관 모두 새해 들어 “충분한 주택 공급 확대”를 공언한 만큼 준공업지역 순환정비사업은 시범사업지 선정부터 속도감 있게 추진될 전망이다.

준공업지역은 변 장관이 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위한 고밀개발 후보지로 꼽은 곳이다.

서울 내 준공업지역, 고밀 개발 후보지로 낙점
시범사업지 3~4곳 7000가구 공급
주택 비율 높이고 사업비 인센티브 제공

6일 국토부와 서울시는 민관합동 준공업지역 순환정비사업 공모를 시행한다고 밝혔다. 이번 시범사업 후보지 공모 대상은 서울 내 3000㎡ 이상 공장부지(부지 내 공장비율 50% 이상)다.

순환정비사업은 앵커시설(핵심시설)을 먼저 만들어 지역 내 공장을 이전시킨 후 주변부를 개발하는 방식이다. 한국토지주택공사(LH)와 서울토지주택공사(SH)도 사업에 참여한다.

공공기관이 사업에 직접 참여하는 만큼 공공성을 높이고 개발이익 일부를 환수한다. LH와 SH는 사업 참여 후 공공임대주택 등 공공시설을 확보한다. 그 대신 부지 내 주택 비율을 높여주고 도시재생과 관련한 사업비를 지원하는 등 인센티브를 제공한다.

정부와 서울시는 준공업지역 활성화를 위해 주택 비율을 높일 법적 근거도 마련했다. 앞서 서울시는 공공이 참여한 준공업지역 개발사업에 산업시설 의무 비율을 50%에서 40%로 낮추는 서울시 도시계획조례 개정안이 통과시켰다. 이러면 아파트를 지을 수 있는 땅이 50%에서 60%로 늘어나 더 많은 주택을 공급할 수 있다. 정부는 시범사업지 3~4곳에 2022년까지 최대 7000가구를 공급할 계획이다.

공모 참여 부지는 LH와 SH가 사업 추진 적절성을 사전 검토한 뒤 국토부와 서울시 합동 후보지 선정위원회가 최종 선정한다. 선정 결과는 3월 말 발표된다.

국토부와 서울시는 이달부터 서울 자치구 관계자와 토지주를 대상으로 정책설명회를 개최할 예정이다. 이달 말까지 사전 참여의향서를 제출한 토지주는 별도 서면 질의응답을 진행한다.

▲‘변창흠표’ 주택공급 정책 중 하나인 준공업지역 순환정비사업 공모 절차가 7일부터 시작된다. 정부와 서울시는 이르면 3월 말 서울 내 준공업지역 정비사업 시범 사업지를 선정할 예정이다. 사진은 변창흠 국토교통부 장관. (사진제공=국토교통부)

서울 도심 내 조기 주택공급 신호 역할
공모 흥행 가능성은 ‘물음표’
수도권 외 제도적 기반 부실도 ‘걸림돌’

준공업지역 정비사업은 정부의 서울 내 주택 공급 방안의 핵심 사업 중 하나다. 서울 내 대부분 준공업지역은 영등포구와 성동구, 금천구 등 핵심 입지에 위치해 개발 이후 주택 공급이 이뤄지면 서울 내 주택 공급 활성화를 위한 ‘마중물’ 역할을 할 수 있다.

현재 서울 내 주요 준공업지역은 약 2000만㎡ 규모로 이 가운데 영등포구가 500만㎡로 가장 넓다. 구로구(427만㎡)와 금천구(412만㎡), 강서구(292만㎡), 성동구(205만㎡)도 준공업지역이 많은 자치구다.

부동산 전문가들은 주택 공급 확대 방안으로 정부가 준공업지역 정비사업을 추진하는 것에 대해 긍정적으로 평가한다. 하지만 사업 흥행은 쉽지 않을 것이라고 내다봤다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “이번 사업으로 서울 내 주택 수요자가 필요로 하는 곳에 주택을 공급하는 효과는 있을 것”이라면서도 “다만 개발이익 사회 환원율이 어느 수준으로 책정되느냐에 따라 흥행 성공 여부가 결정될 것”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “준공업지역 내 소규모 공장은 여러 공장이 한 곳에서 분업해 운영되는 체제로 개발이 시작되면 공장 전체가 다른 지역으로 옮겨가거나 아예 사업을 접어야 한다”며 “이런 상황에서 공모에 신청할 토지주는 제한적일 것”이라고 말했다.

이 밖에 준공업지역 정비사업을 통한 주택 공급 정책은 자칫 서울 내 시범사업으로 그칠 가능성이 크다. 국토연구원 등에 따르면 서울과 수도권을 제외한 다른 지자체는 준공업지역을 관리할 수 있는 제도적 기반이 부실하다. 현재 서울시와 경기도만 제한적으로 준공업지역 내 공동주택 건축을 허용하고 있다. 또 준공업지역을 다른 지역으로 이전해 남겨진 토지(이전적지) 개발 관련 규정이 있는 곳 역시 서울과 인천시뿐이다.