[3000門 열린 코스피] 증시와 동행하는 부동산… 상승장세 집값 끌어올리나

‘코스피 3000시대’를 맞아 주식 시장 강세가 한국 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 과거 연구와 실제 추세에 따르면 국내 부동산 시장은 주가 시장과 함께 오르내리는 경향을 보였다.

이는 부동산과 주식시장 모두 유동성 공급과 금리 인하 등 거시경제 변화에 유사하게 반응하기 때문이다. 실제 지난해 부동산과 주식 시장 모두 앞서거니 뒤서거니 비슷한 흐름을 보이면서 급등했다.

코스피·부동산 시장 상관관계 높아…유동성 시장에 ‘고공행진’

과거 연구에 따르면 국내 주식시장과 부동산시장은 높은 ‘양(+)의 상관관계’를 갖고 있다. NH투자증권 보고서에 따르면 “대부분 국가에서 부동산가 주가는 양의 상관관계를 보이고 한국은 부동산이 주가에 선행한다”며 “일반적으로 가계 보유 부동산 가치가 상승하면 주식투자 여력이 높아지는 경우가 많다”고 했다.

이 보고서는 “자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 한국의 경우 미국보다 부동산과 주가의 상관관계가 더 높았고 선행성까지 갖고 있었다”며 “한국 주택가격과 코스피 간 상관계수는 0.91”이라고 밝혔다. 두 변수 간 상관계수는 1에 가까울수록 연관성이 더 크다.

지난해 전국 부동산시장은 유례없는 집값 고공행진이 계속됐다. 지난달 KB부동산이 발표한 ‘월간KB주택시장동향’에 따르면 지난달 전국 주택 매매가격은 2019년 말과 비교해 8.35% 상승했다. 이는 2006년 11.6% 상승 이후 14년 만에 가장 높은 상승률로 기록됐다. 올해 집값은 1∼6월 0.14∼0.48% 수준에서 소폭 상승하다가 7월 0.88%로 두 배가량 올랐다. 이후 8∼9월 0.78%, 0.80%로 소폭 상승세를 유지하다가 11월 1.43%, 12월 1.36%로 급등했다.

반면 코스피 지수는 집값보다 약 두 달 늦은 12월 말부터 급등했다. 코스피 지수는 이달 3월 코로나19 확산 영향으로 1457까지 떨어진 뒤 5월 이후 2000선을 회복했다. 하지만 11월까지 2600선으로 오르는 데 그쳤지만 지난달 20일 이후 2700선에서 급등하기 시작해 지난 8일 500포인트(P) 이상 오른 3152를 기록했다. 부동산시장과 주식시장 간 높은 상관관계는 물론 선행성을 재확인한 셈이다.

두 시장 간 상관관계가 높은 만큼 자산 배분 시 유의해야 한다는 의견도 나왔다. 김상배 경북대학교 경영학부 교수는 2018년 발표한 ‘주택시장과 주식시장 사이의 상관관계에 관한 연구’에서 “미래 경기가 하락할 것으로 예상되는 경우 두 시장 사이의 상관계수는 상승해 서로 헤지(위험회피) 역할을 하기는 어렵다는 것을 의미한다”고 했다.

최근 전 세계 중앙은행은 코로나19로 촉발된 경제위기를 극복하기 위해 대규모 유동성 공급 기조를 이어가고 있다. 한국 역시 유동성 공급과 함께 저금리 기조를 이어가면서 당분간 주식시장과 부동산 시장 모두 활황이 예상된다.

부동산 추가 상승 부담도…“주식으로 자금 유입”

다만 지난해 부동산 시장이 한차례 급등했고 올해 부동산 세금 부담 증가 등 규제로 추가 부동산 상승세가 둔화될 수 있다는 의견도 나온다.

신한금융투자는 지난 5일 올해 코스피 추가 상승요인으로 개인투자자가 부동산보다 주식시장으로 더 몰릴 수 있다고 내다봤다. 신한금융투자는 “부동산 투자 매력 감소로 주식으로 자금이 유입될 수 있다”며 “서울 지역 아파트는 안정적인 가격 상승 지속으로 투자자산으로 꾸준히 선호됐지만, 대출 규제와 과세 확대로 보유에 따른 실익이 감소했다”고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주식과 부동산시장은 장기 시계열로 보면 ‘양의 상관관계’가 있다”며 “주식과 부동산은 투자 단위가 다르고 일반적으로 주식의 투자금액이 더 적은 경우가 대부분인데 개인투자자가 주식으로 불린 돈을 이용해 ‘자산 굳히기’를 위한 아파트 매입으로 선회할 가능성이 있다”고 했다.