이지스자산운용 “물류센터, 상업용 아닌 산업용 부동산으로 분류해야”

▲이지스자산운용 CI

이지스자산운용 리서치센터가 물류센터 입지에 대한 보고서를 3일 발표했다.

보고서는 물류센터를 ‘상업용’이 아닌 ‘산업용’ 부동산으로 분류해야 가치를 제대로 평가할 수 있다고 분석했다. 상업용 부동산은 이용자의 만족도와 편의성에 따라 가치가 만들어지고, 입지 또한 형성된다. 실제 오피스와 호텔 및 리테일은 각각 사무, 여가, 상거래 활동으로 사람들이 모이는 공간이다.

그러나 물류센터는 사람들의 이용보다 물류를 보관하고 운송하는 기능이 핵심이다. 이 때문에 상업용 부동산보다는 공장과 같은 산업용 부동산으로 볼 수 있다는 설명이다.

보고서는 물류센터의 입지를 평가할 때도 이윤 극대화라는 산업의 관점으로 볼 것을 조언한다. 특히 시장으로 물류를 운송할 때 드는 교통비용을 최소화하는 것이 핵심적인 고려 요인으로 꼽힌다.

물류센터는 규모가 큰 시장과 가까울수록 교통비용이 줄어든다. 운송 때마다 비용이 들기 때문에 운송 횟수가 많은 지역과 가까울수록 이점이 큰 셈이다. 보고서는 이를 ‘시장 규모×거리’라는 요인으로 표현한다. 시장은 전국에 분포해 있으므로 ‘시장 규모×거리’ 값들의 총합이 작아야 좋은 입지로 평가된다.

보고서가 전국 4800여 개의 읍·면·동을 분석한 결과에 따르면 상위 5% 미만의 좋은 물류센터 입지 조건을 갖춘 지역은 서울 강남·서초·송파·관악, 경기도 수원·용인·의왕·군포·성남·과천·화성 등으로 분석된다. 이들 지역은 교통비용이 가장 저렴하나 임대료는 높아 빠른 물류 배송에 적합한 입지다.

이지스자산운용 리서치센터는 “물류기업은 ‘비용 감소’라는 명확한 목표가 있다”며 “따라서 현재 물류시설은 자동화가 빠르게 나타나고 있으며, 향후 물류센터의 입지 역시 비용 감소를 목표로 빠르게 재편될 것”이라고 전망했다.

한편, 보고서에 대한 자세한 내용은 이지스자산운용 홈페이지 ‘인사이트’ 코너에서 확인할 수 있다.