[2·4 대책 Q&A]공급물량 현실화 위해 조합원·토지주에 주어지는 혜택은?

'대도시권 주택공급 획기적 확대방안'

(신태현 기자(@holjjak))

정부가 앞으로 5년간 전국에서 83만 가구에 달하는 주택을 공급한다. 문재인 정부들어 25번째 부동산 대책이다. 서울에만 분당신도시 3개 규모에 달하는 32만 가구가 나온다.

4일 국토교통부와 기획재정부, 서울시는 오는 2025년까지 전국에서 총 83만가구 주택을 공급하는 내용의 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등으로 발표했던 수도권 127만 가구 공급계획을 더하면 약 200만 가구가 공급되는 셈이다. 이는 역대 최대 수준의 공급 규모라는 게 정부의 설명이다.

서울지역에서는 공공 직접시행 정비사업으로 9만3000호, 역세권 개발로 7만8000호, 저층주거지개발로 3만3000호, 소규모정비사업으로 6만2000호 가구 등이 공급된다.

다음은 Q&A.

△그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표하는 이유는?

-주택공급 확대를 통한 시장 안정을 위해 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급, 5.6대책, 8.4 공급대책 등으로 다양한 주택공급 방안을 마련했지만 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에 한계가 있다고 판단했다. 이에 실수요 보호 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 품질 좋은 주택을 공급하기로 했다.

△그간 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는?

-이미 12.16대책이나 5.6, 8.4 공급대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용한 공급방안을 제시했다. 다만 그간의 공급방안은 국공유지 활용이 중심이었다. 역세권 준공업지역 활용은 사실상 시범사업 성격이었다. 현재의 이례적인 초저금리와 가구분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위한 특단의 대책이 필요했다.

△민간 재개발 재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는?

-정비사업은 도시계획 주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화돼 과도하게 투자 대상으로 활용된다. 이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용하면 투기수요 유입 억제가 가능할 것으로 보인다. 사업을 신속히 진행하고 세입자 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용 역시 완화될 것으로 예상된다. 특히 정비사업만으로는 충분하지 못했던 주택 공급을 확대하기 위해 개발 수단이 부족했던 도심 내 가용부지에 대해서도 공공이 직접 시행자로 나서 대량의 주택 공급이 가능할 것으로 보인다.

△수용방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해 아닌가?

-공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3)을 충족하는 경우에만 공공이 사업을 시행한다. 또 이번 수용방식의 패스트트랙 사업 추진을 원하지 않을 경우 기존 방식의 사업 추진도 가능하다. 도심 내 부담이 가능하고 품질 좋은 주택을 빨리 공급하기 위해 특단의 대책으로 수용방식을 활용하는 것이다. 보상과정에선 사업에 동의한 원주민들에게 신축주택 우선공급권을 부여한다. 동의하지 않은 원주민이나 대책 발표 이후 매수자·지분쪼개기를 한 자에게는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시할 예정이다.

△이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간이 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌가?

-시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대한다.

△개발 사업으로 인해 집값 상승이 우려되는데?

-투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산 할 계획이다. 과열이 우려되면 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 계획이다.

△다수 개발사업의 동시 추진으로 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중될 것으로 보이는데?

-제도 초기에 사업지별 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 할 계획이다. 비주거 리모델링과 매입임대 확대 등으로 단기간에 주택 공급을 확충하고, 일부를 임시 거주지로 활용할 예정이다. 또 작년 11.19 전세대책과 이번 공급대책에 따른 단기 공급 물량 중 상당 수가 공급될 것으로 예상된다.

△도심 내 공급물량의 실현 가능성을 높이기 위한 토지주 동의를 촉진할 방안은 ?

-정비사업은 종전 방식보다 조합원에게 추가수익을 보장하고, 사업 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인 방안을 포함한다. 과거 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공하고, 사업속도도 빨라져 토지주의 참여 유인이 충분할 것으로 본다.

△조합원, 토지소유주에게 주어지는 혜택은?

-조합원, 토지주에게는 조합방식으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%p(예시) 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선공급한다. 도시 건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정권한 부여 등 다양한 혜택들이 부여된다. 또 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비사업 방식을 공공직접시행 정비사업으로 이주까지 5년 이내로 단축할 방침이다. 또 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급하고, 다가구·다세대·전세금 반환 부담이 높은 집주인에는 대출지원 등 맞춤형 지원방안을 마련할 예정이다.

△공공주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민 및 세입자 보호방안은?

-토지소유자에게 신축 아파트 우선공급권 부여해 재정착을 유도한다. 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납한 뒤 정산하는 방식을 도입한다. 또 세입자에게는 이주비 지원과 건설기간 동안 인근 공공임대주택 거주, 건설 후 공공임대 및 공공자가주택 공급 등을 계획하고 있다. 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원한다.

△공공임대주택 공급이 후퇴한다는 우려에 대해서는?

-이번 대책에선 공공분양이 중심이 되겠지만 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합 공급할 예정이다. 규제 완화를 통해 추가되는 용적률로 종전 세대수대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택 수가 증가한다. 임대주택 공급 총량은 기존 공급방식 대비 증가할 것으로 보인다.